Глава 2 Анализ состояния рынка недвижимости Санкт

Правительство Российской Федерации
Федеральное государственное автономное образовательное
учреждение высшего профессионального образования
«Национальный исследовательский университет
"Высшая школа экономики"»
Санкт-Петербургский филиал федерального государственного
автономного образовательного учреждения высшего
профессионального образования
«Национальный исследовательский университет "Высшая школа
экономики"»
Факультет Санкт-Петербургская школа экономики и менеджмента
Департамент менеджмента
БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА
На тему: «Инвестирование в недвижимость в городе Санкт-Петербург»
Направление «Менеджмент»
Образовательная программа «Менеджмент»
Студент группы № 241
Артемьев А.А.
Научный руководитель
д.э.н., профессор Лукинский В.В.
Санкт-Петербург
2015
2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 3
Глава 1 Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость ....................... 6
1.1 Определение понятия «инвестирование»........................................................ 6
1.2 Определение понятия «недвижимость» .......................................................... 9
1.3 Классификация недвижимости ...................................................................... 10
1.4 Методы оценки инвестиций в недвижимость............................................... 17
1.5 Анализ рисков инвестиционного проекта ..................................................... 23
1.5.1 Категории рисков .......................................................................................... 23
1.5.2 Управление рисками ..................................................................................... 26
Глава 2 Анализ состояния рынка недвижимости Санкт-Петербурга .................. 30
2.1 Анализ рынка жилой недвижимости ............................................................. 31
2.1.1 Рынок строящегося жилья ........................................................................... 31
2.1.2 Рынок вторичного жилья ............................................................................. 39
2.1.3 Анализ загородной недвижимости.............................................................. 41
2.1.4 Анализ рынка офисной недвижимости ...................................................... 42
2.1.5 Анализ рынка складской недвижимости .................................................... 44
2.1.6 Анализ торговой недвижимости ................................................................. 45
Глава 3 Анализ инвестиционного проекта ............................................................. 47
3.1 Описание инвестиционного объекта ............................................................. 47
3.1.1 Характеристика жилого комплекса ............................................................ 48
3.1.2 Общие характеристики объекта .................................................................. 48
3.1.3 Характеристика квартиры ............................................................................ 49
3.2 Выбор компании – застройщика .................................................................... 50
3.3 Выбор объекта инвестирования ..................................................................... 53
3.4 Финансовые показатели проекта .................................................................... 55
3.5 Расчет предельных отклонений...................................................................... 60
3.5 Анализ рисков .................................................................................................. 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 68
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ......................................................................................... 70
ПРИЛОЖЕНИЕ ......................................................................................................... 75
Приложение 1 ......................................................................................................... 75
Приложение 2 ......................................................................................................... 76
Приложение 3 ......................................................................................................... 77
Приложение 4 ......................................................................................................... 78
Приложение 5 ......................................................................................................... 79
Приложение 6 ......................................................................................................... 80
3
ВВЕДЕНИЕ
По историческим меркам, рынок недвижимости в России еще
достаточно молод. В качестве даты начала его развития можно обозначить
середину 1990 года, в это время в Санкт – Петербурге начали появляться
первые легальные сделки по купле – продаже квартир. В регионах страны старт
рынка недвижимости произошел в 1992 – 1993 годах и позже. В последующие
года российский рынок недвижимости наращивал обороты. В истории
российского рынка недвижимости известны периоды, в которые рынок
испытывал
потрясения,
которые
сопровождались
снижением
цен
на
недвижимое имущество. Однако после окончания кризисных периодов цены на
недвижимость восстанавливались и продолжали расти. Быстрый темп роста цен
на российском рынке недвижимости привлекает не только инвестиционные
компании, но и частных инвесторов.
Постоянный рост спроса на различные виды недвижимости приводит к
повышению стоимости объектов недвижимого имущества, а также к
повышению ставок аренды, что в совокупности делает инвестиции в эту
отрасль весьма привлекательными.
Актуальность выбранной темы обусловлена нестабильностью
экономического состояния России и, в частности, рынка недвижимости. Автор
анализирует и дает оценку инвестиционному проекту, который был запущен в
ноябре 2014 года. С течением времени ситуация в стране поменялась, что
естественным образом отразилось и на рынке недвижимости, а также оказало
влияние на инвестиционный проект автора. В связи с этим автор предлагает
пути развития проекта с учетом изменившейся экономической ситуации.
Целью данной работы является изучение основных моментов,
связанных с инвестированием в жилую недвижимость, а также предложение
мер по развитию существующего проекта. Основной акцент сделан на расчете
экономических
показателей
проекта
при
изменяющейся
конъектуре
4
российского
рынка
недвижимости.
Помимо
этого,
целью
выпускной
квалификационной работы является определение стратегии ведения данного
проекта, учитывая произошедшие в стране изменения.
Задачи исследования: проведение анализа текущего состояния рынка
недвижимости Санкт-Петербурга и проведение оценки инвестиционного
проекта.
Предмет исследования – рынок недвижимости Санкт-Петербурга.
Объект исследования – инвестиционный проект в сфере строящейся
жилой недвижимости.
Понятия, виды и характеристика недвижимости, изложенные в первой
главе настоящей выпускной квалификационной работы, описаны на основе
законодательной базы РФ, монографий российских и зарубежных авторов,
информации в сети Интернет, а также исследований различных аналитических
компаний и центров.
Для определения состояния рынка недвижимости Санкт-Петербурга,
изложенного во второй главе настоящей выпускной квалификационной работы,
были изучены материалы, представленные в открытый доступ Центром
Исследований
и
Аналитики
ГК
«Бюллетень
Недвижимости»,
Colliers
International и другими компаниями. Результаты представлены в виде графиков
и таблиц.
Целью анализа рынка недвижимости Санкт-Петербурга было изучение
основных тенденций, определение степени инвестиционной привлекательности
рынка.
Третья
глава
содержит
анализ
инвестиционного
проекта
автора
выпускной квалификационной работы. Проект представляет собой вложение
денежных средств в строящуюся жилую недвижимость с целью продажи на
поздних стадиях строительства. При покупке использовались как собственные
средства инвестора, так и заемные средства банка. Помимо описания проекта,
глава содержит финансовый анализ, учет рисков и мероприятия по
минимизации этих рисков. Объект недвижимости располагается на севере
5
Санкт-Петербурга и представляет собой квартиру – студию в новом жилом
комплексе «Чистое небо». Все данные, содержащиеся в третьей главе,
соответствуют действительности.
Следует отметить, что сейчас не лучшее время для реализации
инвестиционного проекта подобного рода. Именно поэтому данная работа
весьма актуальна для автора, так как проект уже реализован, а рыночные
условия меняются, в связи с этим необходимо разработать стратегию ведения
проекта, следуя которой проект будет являться прибыльным даже в период
экономического кризиса.
На основе проведенного анализа был сформулирован вывод и стратегия
действия для инвестора.
6
Глава 1 Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость
1.1 Определение понятия «инвестирование»
На тему инвестирования в недвижимость написано достаточно книг,
статей как зарубежных, так и российских авторов.
Говоря о теме
инвестирования в недвижимость необходимо разобраться в том, что означает
понятие инвестирование. В данной выпускной квалификационной работе нами
рассмотрены точки зрения различных авторов на тему инвестирования в
недвижимость. Термин «инвестирование» имеет большое количество значений
и применяется во многих экономических сферах. Инвестиции могут
выражаться в денежных средствах, ценных бумагах и ином имуществе,
имеющем денежную оценку.
По мнению российского автора – практика в области инвестирования в
недвижимость, А. Цогоева, автора книги «Как инвестировать в недвижимость»,
инвестиционная деятельность – это вложение капитала, ценных бумаг,
денежных средств или иного имущества в целях получения прибыли или
достижения иного полезного эффекта [18, c.12].
С точки зрения монетарной теории денег, денежными средствами можно
распорядиться двумя способами – направить их на потребление или на
сбережение [7, c.26]. Простое сбережение оказывает негативное влияние на
макроэкономику, поскольку создает предпосылки для экономических кризисов,
изымая денежные средства из оборота. Инвестирование же, напротив,
направляет денежные средства в оборот. Инвестирование средств может
происходить косвенно (внесение средств на банковский депозитарный счет, а
банк, в свою очередь, инвестирует денежные средства в эффективные, по
мнению сотрудников банка, проекты) или же напрямую. Выводом из
вышесказанного является тот факт, что инвестирование благоприятно влияет на
развитии экономики региона, страны и т.д.
7
Как уже было упомянуто ранее, понятие «инвестирование» - понятие
достаточно широкое, в связи с этим авторы книг и публикаций, посвященных
изучению инвестирования вообще и инвестированию в недвижимость, в
частности, классифицируют инвестирование по - разным критериями.
Кэн Макэлрой, автор книги «Управление недвижимостью», разделяет
понятие «инвестирование» согласно объекту вложения средства, разделяя
реальные, финансовые и спекулятивные инвестиции [50, c.31].
 Реальные;
 Финансовые;
 Спекулятивные.
А. Дурнев, А. Бородин и Е. Малик, авторы книги «Инвестирование в
недвижимость» разделяют «инвестирование» по основным целям вложения
средств [11, c.48]:
 Портфельные инвестиции;
 Прямые инвестиции;
 Интеллектуальные инвестиции.
В. Петрушина и М. Бойцова классифицируют «инвестирование» по
срокам вложения средств [15, c.45]:
 Долгосрочные;
 Среднесрочные;
 Краткосрочные.
А.Г. Грязнова и М.А. Федотова разделяют инвестиции на валовые и
чистые, по способу учета средств [10, c.59]:
Валовые инвестиции – объем инвестируемого капитала в приобретение
средств и предметов труда, в строительство, интеллектуальные ценности и
товарно-материальные запасы.
Чистые инвестиции – это сумма валовых инвестиций с вычетом
амортизационных отчислений.
8
К. Демчук в своей статье «Как инвестировать в недвижимость и получить
максимальный
доход»
разделяет
инвестиционные
ресурсы
по
форме
собственности [21, c.62]:
 Частные;
 Государственные;
 Иностранные;
 Смешанные.
Инвестиция и спекуляция. Забегая вперед, могу сказать, что в данной
работе мы будем упоминать такую стратегию как инвестирование в строящиеся
дома. Данную стратегию вполне можно определить как спекулятивную.
Как правило, критерием разграничения выступает фактор времени. Если
операция длится более года – это инвестиция, если до года – спекуляция.
Полагаясь на определение современного экономического словаря, инвестиции –
вложения частного или государственного капитала в социально-экономические
программы, в предприятия разных отраслей, инновационные проекты, целью
которых является получение дохода [16, c.78].
Процесс приобретения доходной недвижимости не зависит от периода
инвестирования, иными словами, технология покупки, характер производимых
действий, характер заключаемых договоров и юридические последствия при
инвестиции и спекуляции не отличаются.
Бенджамин Грэм разграничивал понятия инвестиция и спекуляция
следующим образом: если проведен тщательный анализ перспектив, проект
обладает достаточным доходом и обеспечивает безопасность вложенных
средств – это инвестиция, всё остальное признается спекуляцией [9, c.83].
Зачастую разграничение между этими понятиями проводится по
критерию организации нового производства, нового бизнеса (средства тратятся
на покупку оборудования, обучения персонала, покупку сырья) или участия в
существующем
проекте
корпоративных прав).
(спекуляция,
приобретение
ценных
бумаг
и
9
По мнению В. Нидерхоффера и Л. Кеннера, цель вложения средств может
также разграничивать понятия инвестиция и спекуляция. Целью спекуляции
является получение прибыли за счет разницы в цене (объекта недвижимости,
акции). Спекулятивная сделка может длиться долго, но доход формируется
только один раз при продаже актива. Целью инвестиции является получение
дохода,
начисляемых
на
приобретенный
актив.
Начисления
носят
систематический характер, а время обращения купленного актива не
ограничено [13, c.99].
1.2 Определение понятия «недвижимость»
Перед
тем
инвестиционных
как
рассматривать
проектов
необходимо
особенности
дать
финансирования
определение
понятия
«недвижимость», описать основные виды и характеристики недвижимости.
В экономической литературе существо множество определений понятия
«недвижимость». Приведем некоторые из них:
Недвижимость – это земля и всё имущество, связанное с землёй
(земельные участки, здания, сооружения и другие объекты). [2, с.20]
Недвижимость
–
земельные
участки,
жилые,
гражданские,
промышленные здания и помещения, объекты незавершенного строительства.
Участок территории, с принадлежащими ему земельными ресурсами, а также
зданиями и сооружениями [1, c.130].
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ к недвижимому имуществу
относится все, что прочно связано с землей. Невозможность перемещения
объектов без несоразмерного ущерба их назначению относит такие объекты к
понятию недвижимость. Сюда относятся участки недр, леса, здания, объекты
незавершенного строительства, обособленные водные объекты, многолетние
насаждения, здания [1, c.130].
10
Объект недвижимости – это товар, обращающийся на рынке и связанный
с участком земли таким образом, что его перенос невозможен без утраты его
потребительских качеств или разрушения [4, c. 2 ].
Рассматривая понятие «недвижимость» как объект инвестирования, мы
обратились к мнениям авторов – экспертов в данной области. Так, Е. Перельман
и В. Штейн – авторы книги «Куда вложить деньги», определяют недвижимость
как надежный и консервативный актив, в который можно вкладывать денежные
средства, получая высокий доход при минимальном уровне риска [14, c.38].
Любой
объект
недвижимости
обладает
количественными
и
качественными характеристиками [12, с.108]:
 Физическими (размер, площадь, этажность, материалы);
 Имущественно – правовыми (права собственности, ограничения);
 Экономическими (стоимость, доходность);
 Окружающей среды (экология, транспорт, инфраструктура).
1.3 Классификация недвижимости
Определившись
с
понятием
«недвижимость»,
рассмотрим
классификацию недвижимости по различным признакам. В выпускной
квалификационной работе, посвященной инвестированию в недвижимость мы
считаем необходимым привести классификацию всех видов недвижимости.
По мере развития Российского рынка недвижимости все более явной
становится проблема стихийности ее классифицирования. Упорядоченная
классификация поможет нам не только определить существующее состояние
рынка, но и определить вектор его развития.
В настоящий момент критерии принадлежности недвижимости к
определенному классу / виду трактуются участниками данной отрасли весьма
вольно.
Если
одна
строительная
компания
относит
возведенную
ей
недвижимость к элитному классу жилья, то другая компания считает эти
11
критерии абсолютно несостоятельными [18, c.27]. В одной из своих публикаций
Дональд Трамп отметил: «существуют три главных критерия оценки
недвижимости: местоположение, местоположение и еще раз местоположение».
В Санкт-Петербурге этот фактор является значимым, но не основным.
Несмотря на некоторые противоречия с отнесением недвижимости к тому или
иному классу, некоторая классификация всё же существует. Ниже приведены
несколько классификаций недвижимости.
Классификация по функциональному назначению [8, c.128]:
1.
Естественные объекты:
 Участки недр и водные объекты;
 Земельные участки;
 Леса и многолетние насаждения.
2.
Искусственные объекты:
 Жилая недвижимость;
 Коммерческая недвижимость;
 Недвижимость социально-культурного назначения.
В рамках данной выпускной квалификационной работы нас больше
интересуют искусственные объекты недвижимости, рассмотрим отдельные
виды недвижимости более подробно:
Жилая недвижимость:
На
рынке
жилой
недвижимости
не
существует
общепринятой
классификации, каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает
критерии для отнесения объекта жилой недвижимости к тому или иному
классу.
Всю городскую недвижимость принято делить на три основных
категории [18, c.28]:
Элитное жилье.
К элитному классу жилья относят квартиры большой площади,
расположенные в районе с развитой инфраструктурой, с минимальным
12
количеством
соседей.
Элитные
жилые
комплексы
располагаются
в
экологически чистом и престижном районе, хорошо оснащенном инженерными
коммуникациями и высоким уровнем транспортной доступности. Как правило,
квартиры элитного класса имеют красивый вид из окон.
На сегодняшний день в Санкт-Петербурге самые популярные места для
застройки элитной недвижимости являются Приморский район, Крестовский
остров и Центральный район. Основаниями для такого расположения служат
экология, инфраструктура и развитая транспортная доступность.
Элитное жилье подразделяется еще на три класса: люкс, бизнес – элита и
премиум.
Соотношение жилой и нежилой площади комплекса класса «Люкс», как
правило, 60:40.
В Санкт-Петербурге данный класс жилья представляют такие объекты
как: клубный дом «Дворцовая
слобода», клубный дом «Hovard Palace»,
клубный дом «Del`Arte» и другие.
Класс «бизнес – элита» представляет собой жилье повышенной
комфортности с развитой внутридомовой инфраструктурой. Объекта такого
класса располагаются в благополучной экологической и социальной среде.
В Санкт-Петербурге данный класс жилья представлен объектами:
клубный дом бизнес - класса «Петроградец», жилой комплекс на «Морской 28»
- Крестовский остров, клубный дом «Дом на Ждановке» и другие.
К обязательным атрибутам жилья «премиум» класса относятся: близость
лесной зоны, квартиры большой площади (от 80 кв.м.), а также наличие
водоема. Соотношение жилой и нежилой площади: 80:20.
Экономический класс.
Монолитные дома.
Можно с уверенностью утверждать, что на сегодняшний день жилье
данного класса является самым популярным на рынке недвижимости СанктПетербурга. Первые дома экономического класса начали строить 1995 году.
Однако средний класс, на который ориентировалось жилье данного типа, еще
13
не сформировался. Уже к 2003 году монолитные дома заняли лидирующую
позицию, вытеснив с рынка панельные новостройки – зарождающийся средний
класс осознал преимущества недвижимости такого типа [22].
В домах экономического класса находится обычно от 100 до 400 квартир.
Как правило это башни в 16 и более этажных зданиях. Дома экономического
класса
строят
из
пенобетонных
блоков
на
монолитном
каркасе.
Инфраструктуры в таких домах нет, но есть охрана и выделенная линия
Интернета.
Большинство строящихся домов данного класса располагаются на
окраинах города: Девяткино, Комендантский проспект, Кудрово и другие.
Привлекательность данной локации объясняется приемлемым экологическим
фоном и удобной транспортной досутпностью.
Принимая во внимание существующую тенденцию, можно утверждать
что на смену панельным домам придут кирпично – монолитные дома,
поскольку они более стойкие – срок эксплуатации кирпично – монолитного
здания 100 -150 лет, срок эксплуатации панельного здания – не более 50 лет)
[22].
Немаловажен также факт, что в настоящее время кирпично-монолитные
дома
проектируются
с
запасом
прочности
на
случай
возникновения
террористического акта, в то время как панельные дома «раскроются» изнутри
в случае возникновения террористического акта. Себестоимость строительства
кирпично-монолитного здания выше, чем строительство панельного здания,
однако, в пределах Санкт-Петербурга себестоимость строительства панельного
и кирпично-монолитного дома в одном районе может быть одинакова [22].
Экономический класс является самым распространенной категорией
жилой недвижимости. Большинство строительных компаний делают упор
именно на этот сегмент. В настоящий момент идёт активная застройка именно
экономического класса. Рассматривая рынок строящегося и готового жилья,
можно также утверждать, что экономический класс – самый распространенный
класс жилой недвижимости.
14
Представителями застройщиков в данном сегменте являются: «LSR
групп», «Setl group», «ЦДС» и другие.
Панельные дома.
Панельные дома в Петербурге не слишком распространены: доля готовых
панельных домов составляет от 3 до 5%. Если учитывать дома, которые
возводятся в настоящий момент, то доля панельного домостроения вырастет до
15-17% [22].
У классического сборного панельного домостроения есть одно важное
достоинство – скорость строительства. Здание собирается за 3 – 12 месяцев, в
зависимости от этажности здания.
Спрос на панельное жилье существует постоянно. Это объясняется
сравнительно высокими ценами на квартиры в домах, построенных по
кирпично-монолитной технологии. Квартиры в панельных домах поступают на
рынок по самым низким ценам, к тому же, квартиры в панельных домах
значительно меньше по площади, благодаря чему конечная стоимость
квартиры, которая складывается из стоимости квадратных метров, - снижается.
Поэтому довольно часто на спрос влияет цена приобретаемой квартиры, а не
качество материалов.
В настоящее время строящиеся панельные дома уже
имеют индивидуальные архитектурные характеристики [24].
Основными застройщиками в данном сегменты являются «ЛенРусСтрой»,
«ЮИТ», «СУ-155», «ГДСК» и другие.
Коммерческая недвижимость:
В
категорию
«коммерческая
недвижимость»
входит
достаточно
обширный список видов недвижимого имущества – офисы, торговые и
производственные помещения, склады, гостиничные комплексы. Рассмотрим
подробнее некоторые из них.
Офисная недвижимость:
Поскольку рынок офисной недвижимости стал формироваться раньше
других видов коммерческой недвижимости – сегментации по данному виду
наиболее полная. Существует установленная международная классификация
15
офисных зданий, согласно которой офисные здания делятся на классы: А,В и С.
Для присвоения зданию определенного класса требуется тщательный анализ
исследуемого здания, учитывающий множество параметром и характеристик
здания [44, c.68].
В Санкт-Петербурге популярной является классификация, разработанная
НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной
недвижимости»
(ГУД).
Мировыми
стандартами
в
области
офисной
недвижимости принято считать стандарты, разработанные ассоциацией BOMA
(Building Owners and Managers Associations), а также Британским Советом по
офисным зданиям (British Council for Offices). Каждому зданию присваивается
определенная категория согласно оценки качества по трем параметрам –
доступность
и
местоположение,
свойства
и
компоненты,
уровень
предоставляемого сервиса и управления зданием. По степени соответствия
перечисленным критериям офисному зданию присваивается соответствующий
класс («А»,»В» или «С»)
Здания класса А. К данному классу относятся наиболее престижные
офисные здания. К отличительным признакам офисных зданий класса А
относят: соответствие инженерных коммуникаций наивысшим международным
стандартам, воплощение в проекте оригинальных архитектурных решений, в
здании современная система вентиляции и отопления, имеется источник
бесперебойного питания, имеется наземная и подземная автомобильная
парковка достаточной вместимости, наличие холла, комнат для проведения
переговоров и наличие инфраструктурных объектов в пешей доступности.
Помимо этого, в здание должен осуществляться круглосуточный доступ. [18,
c.34].
Здания класса В. Как правильно, офисные здания данного класса
располагают
бюджетными
офисами
и
офисами
эконом
-
класса.
К
отличительным характеристикам офисных зданий класса В относят: высокое
качество отделки, опытная компания по управлению недвижимостью, наличие
16
кондиционеров, комнат для проведения переговоров и инфраструктурных
объектов в пешей доступности от здания [18, c.35].
Здания класса С. В большинстве случаев, к данной категории относят
здания бывших научно-исследовательских институтов, перепрофилированные в
офисные. Характеристика офисных зданий класса «С»: низкий уровень
предоставляемых услуг, здания без реконструкции, как правило, имеют
непрезентабельный внешний вид, эксплуатация здания силами владельца –
собственника.
Планировка,
обычно,
коридорно
–
кабинетная;
иногда,
охраняемая наземная парковка [18, c.35].
Помимо установленной выше классификации, имеются офисные здания,
построенные компания «под себя», такие офисные здания носят название
«built-to-suit», зачастую они не попадают под конкретную классификацию (А,В
или С), а являют собой сочетание классов. Главная особенность офисных
зданий «built-to-suit» - это удовлетворение потребности определенной
компании.
Классификация по видам передачи прав [8, c.132]:
 Имущество, переданное в хозяйственное ведение (передаются права
владения, использования и ограниченного распоряжения имуществом);
 Имущество, переданное в доверительное управление (управляющий
ставит имущество на специальный баланс; берет на себя права и
обязательства связанные со сбором арендной платы, эксплуатацией
имущества);
 Имущество, переданное в аренду (арендатор получает право пользования
и владения);
 Имущество,
переданное
государственным
в
оперативное
учреждением
передается
управление
право
владения).
 Классификация по видам собственности [8, c.141]:
(бюджетным
пользования
и
17
 Имущество
в
государственной
собственности
(федеральной,
в
собственности субъектов федерации или муниципальной собственности);
 Имущество в частной собственности (в собственности юридического или
физического лица);
 Имущество в смешанной форме собственности (в основном акционерные
общества с участием государства).
1.4 Методы оценки инвестиций в недвижимость
Процесс оценки привлекательности инвестиционного проекта сводится к
определению доходности, которую способен генерировать проект. Среди
подходов к оценке инвестиционных объектов выделяют два основных [9,
c.150]:
1. Простые (статистические) методы
2. Методы дисконтирования.
При оценке проекта с помощью простых (статистических) методов во
внимание не берется общая продолжительность проекта. Неравноценность
поступающих в разные периоды времени денежных потоков. Другими словами,
не учитывается фактор времени.
Методы дисконтирования, в которых при оценки инвестиционного
проекта используется понятие «временных рядов» относятся к стандартным
методам
оценки
инвестиционных
проектов.
Самыми
используемыми
показателями этой категории являются показатели внутренней нормы прибыли
и чистой настоящей стоимости [10, c.168].
В рамках данной работы нами будут рассмотрены наиболее применяемые
и популярные в использовании показатели оценки привлекательности
инвестиционных проектов.
Текущая стоимость (Net Present Value) – это совокупность денежных
потоков будущих периодов, генерируемых исследуемым проектом, с учетом
18
обесценивания денег с течением времени. Трактовка показателя NPV: если
NPV положителен, это означает, что проект способен генерировать прибыль, то
есть является привлекательным. Если показатель NPV отрицателен, это
означает, что исследуемый проект является убыточным и реализовывать такой
проект не стоит, если же NPV равен 0, это означает, что проект не является ни
прибыльным, ни убыточным [16, c.188].
Дисконтирование.
Ставка
дисконтирования
позволяет
инвестору
оценить будущие доходы проекта, при этом учитывая обесценивание денег с
течением времени. Как правило, ставка дисконтирования рассматривается
инвестором как аналог уровня доходности проекта, ниже которого инвестор не
станет размещать средства в рассматриваемый проект [17, c.205].
Срок
окупаемости
проекта
–
это
период
с
момента
начала
осуществления проекта до момента, когда доходы проекта сравняются с
затратами на него [13, c. 172]
Ниже приведена таблица №1, которая отражает значение ставок
дисконтирования для различных направлений инвестирования.
19
Таблица 1 - Ставка дисконтирования для различных направлений
инвестирования [25]
Инвестиции в недвижимость
Ставка дисконтирования, %
Высококачественные торговые проекты
11-13
Городские и областные торговые центры
12-15
Высококачественные офисные проекты
12-14
Офисные проекты класса B и С
15-20
Складской проект
12-15
Жилая недвижимость
7-10
Внутренняя норма доходности (IRR сокр. от Internal Rate of Return) –
величина дохода в процентах, при которой величина полученного дохода равна
произведенным затратам. Другими словами, при дисконтировании по норме,
равной показателю IRR, настоящая стоимость возврата капитала равна
первоначальным инвестициям. Помимо этого, показатель IRR обеспечивает
инвесторов информацией о максимальной ставке платы за привлекаемые
ресурсы, при которой проект остается безубыточным, либо, если проект
реализовывается без привлечения заемных средств – максимальный уровень
выплат по дивидендам.
В общем виде формулы для расчета показателей выглядят следующим
образом [16, c. 189]:
N
𝑁𝑃𝑉 = ∑
𝑁𝐶𝐹𝑖
i
i=1 (1+r)
− Inv
где NPV – текущая стоимость;
NCFi – чистый денежный поток i-го периода;
r – ставка дисконтирования;
i – номер периода.
(1)
20
Показатель
NPV
показывает,
способен
ли
проект
генерировать
достаточно средств, чтобы покрыть все связанные с ним расходы.
Показатель WACC (weighted average cost of capital) используется в данной
работе для определения ставки дисконтирования. При оценке инвестиционных
проектов
ставка
дисконтирования
зачастую
рассчитывается
как
средневзвешенная стоимость привлеченного капитала, которая учитывает
стоимость заемных средств и собственного капитала [15, c.208].
𝐸
𝐷
𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝑅𝑒 ( ) + 𝑅𝑑 ( ) ∗ (1 − 𝑡𝑐 )
𝑉
𝑉
(2)
где Re – уровень доходности собственного капитала;
E – стоимость собственного капитала;
V = E + D – суммарная стоимость капиталов компании;
D –стоимость заемного капитала;
Rd – уровень доходности заемного капитала;
tc – ставка налога на прибыль.
Выше мы рассмотрели только основные финансовые показатели,
характеризующие инвестиционный проект и способствующие принятию
решения об экономической привлекательности того или иного проекта. Для
оценки проекта используется совокупность многих экономических показателей,
в том числе и тех, что приведены выше, использование для оценки проекта
только одного из перечисленных показателей является ошибочным, так как
каждый из них характеризует только отдельные аспекты проекта, не
позволяющие оценить проект целиком и принять решение о его реализации.
Помимо этого, тот или иной показатель имеет различную информативную
ценность в зависимости от целей инвестора. Для того, чтобы принять решения
о выборе наиболее привлекательного проекта, инвестор должен принять во
21
внимание всю совокупность показателей, учитывая цели рассматриваемого
проекта.
В данной выпускной квалификационной работе нами рассмотрен
инвестиционный проект спекулятивного характера. Спекулятивные проекты
имеют ряд отличительных черт, и финансовый анализ проектов такого плана
может отличаться от анализа традиционных проектов.
Отличительной
чертой
спекулятивных
проектов
является
их
продолжительность – как правило, жизненный цикл проектов такого характера
не превышает 24 месяцев. Еще одной отличительной чертой спекулятивного
проекта является его простота денежного потока, который состоит из двух
элементов – расходная и доходная часть [13, c.220].
Спекулятивные
проекты
могут
носить
как
единичный,
так
и
повторяющийся характер. При многократном повторении спекулятивные
проекты могут предусматривать реинвестирование денежных средств в новые
или смежные проекты, тем самым превращаясь в доходы с постоянным
операционным циклом и темпом роста [13, c.223].
Основным показателем для оценки спекулятивных проектов является
показатель расчетной нормы прибыли ARR - Accounting Rate of Return (см.
формулу 3).
𝐴𝑅𝑅 =
[
𝐶−𝐼
]
𝐼
𝑇
∗ 360
(3)
где С – доход;
I – сумма инвестиций;
T – продолжительность проекта в днях.
Дополнительным показателем оценки повторяющихся спекулятивных
проектов является коэффициент скорости оборота капитала (см. формулу 4),
который рассчитывается по формуле:
22
(4)
𝐾𝑐.𝑜. = 𝑇/360
где T-продолжительность проекта в днях.
Положительными сторонами спекулятивных проектов являются короткий
срок осуществления и окупаемости проекта, простота инвестиционного цикла и
полным изъятием капитала по окончании проекта [13, c.215].
Результаты
оценки
инвестиций
оказывают
прямое
влияние
на
формирование инвестиционного портфеля вкладчика, тактику реализации
инвестиционных
решений
и
финансовое
планирование,
регулирование
разногласий. Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что оценка
инвестиций при помощи экономических показателей имеет непосредственное
влияние на принимаемые инвестором решения.
На основании точно рассчитанных показателей NPV, IRR, срока
окупаемости и других показателей инвесторы принимают решение о
целесообразности финансирования того или иного проекта, согласовывая
расчетные показатели со своими представлениями и среднерыночными
данными о доходности / риске аналогичных проектов.
Критерием эффективности инвестиционного проекта является уровень
прибыли, полученный на вложенный капитал [10, c.85].
В
случае
принятия
положительного
решения
об
участии
в
инвестиционном проекте, инвестору предстоит оценить реальную доходность
от вложений.
Имеется две категории доход от инвестирования в недвижимость [7,
c.235]:
1. Текущие доходы. Данный вид дохода состоит из денежных потоков,
которые
генерируются
в
результате
операций
или
сделок
с
недвижимостью. Примером текущего дохода является поступление от
23
арендной платы при сдаче недвижимости в наем. На текущие доходы
существенное влияние оказывает налоговый статус инвестора.
2. Доходы от изменения рыночной стоимости недвижимости. Доходы
такого рода фиксируются как рост или снижение стоимости
недвижимости. В случае, если инвестор рассчитывает на получение
дохода от изменения стоимости недвижимости, оценка стоимости
недвижимости оказывается важнейшим компонентом для измерения
этого вида дохода. Фактически данный вид дохода превращается в
реальные денежные средства только после реализации объекта
недвижимости. В связи с этим, доходы от изменения стоимости
недвижимости можно рассматривать как потенциальные, условные,
поскольку темп роста / падения стоимости недвижимости в прошлом
не дает оснований полагать, что тренд реализуется и в будущем.
В сравнении с потенциальными доходами, то есть доходами от изменения
стоимости недвижимости, текущие доходы легче поддаются оценке и
фиксируются. Поступление денежного дохода на банковский счет инвестора от
сдачи недвижимости в аренду позволяет моментально оценить эффективность
произведенных инвестиций. В случае, когда инвестор располагает крупным
портфелем
недвижимости,
процесс
оценки
эффективности
инвестиций
усложняется[37, c. 250].
1.5 Анализ рисков инвестиционного проекта
1.5.1 Категории рисков
Как известно, любые капиталовложения сопровождаются риском.
Несмотря на то, что недвижимость – один из самых надежных активов, при
инвестициях в нее риски все же присутствуют. В данный момент не существует
единой классификации рисков, которая подходила бы для оценки рисков всех
24
компаний и всех инвестиционных проектов. Тем не менее, выделяют четыре
основные категории рисков, которые присущи большинству проектов,
связанных с инвестированием в недвижимость [18, c.75]:
1)
Административные риски;
2)
Юридические риски;
3)
Финансово-экономические риски;
4)
Специфические риски.
Административные риски. Самыми существенными для инвестора
рисками являются риски, связанные с изменением будущих налоговых ставок,
которые негативно отразятся на доходности проекта. К таким рискам относятся
изменения в налоговом законодательстве. Административные риски велики и
непредсказуемы, это особенно важно в сфере инвестирования в недвижимость.
Юридические риски. Данная категория рисков присутствует во всех
сегментах рынка недвижимости. Юридические риски можно разделить на три
категории:
1.
Девелоперские риски наступают по нескольким причинам: от
применения строительным компаниями незаконных схем при заключении
договоров до нарушений в области разрешительных документов на
строительство жилья (разрешение на строительство, инвестиционный
контракт и другие). В случае реализации такого риска с большой
вероятностью строительство объекта будет затянуто или же вовсе
остановлено.
2.
Несовершенство «титула», то есть риски, связанные с оформлением
первоначальных прав на объект недвижимости. Примером данного риска
является нахождение приобретаемого объекта недвижимости под
арестом, под залогом, а также наличие прав третьих лиц на
приобретаемый объект недвижимости.
3.
Риски,
связанные
с
юридическим
наполнением
договоров,
контрактов, соглашений, заключаемых контрагентами при сделках с
25
недвижимостью. Для минимизации данного риска рекомендуется
привлекать
профессиональных
юристов,
специализирующихся
на
недвижимости, к решению вопросов правового характера.
Финансово-экономические риски подразделяются на три категории [43,
c.123]:
Не
1.
эффективная
инвестиционного
кредитования
процесса.
организация
К
примеру,
финансовой
механизма
стороны
ипотечного
более рискованно, чем использование собственных
свободных средств.
Риски, определяемые общим состоянием экономической и
2.
финансовой системы страны, региона, города. В данной контексте
используется термин «страновой риск».
Самым распространенным риском в данной сфере является
3.
риск,
связанный
с
неправильным
предположением
инвесторов
относительно прогнозов развития рынка в целом, отдельных его
сегментов и конкретного инвестиционного проекта. Также к этой
категории относятся риски, связанные с ошибками в расчетах, неверным
толкованием входящей информации и перенесением прошлого опыта на
будущие периоды.
Специфические риски. К данной категории рисков относятся:
1.
Риск ликвидности и маркетинговые риски. Из-за завышения
инвестором цены реализации объекта процесс продажи затягивается, что
ведет к убыткам вследствие «замораживания» вложенных в проект
средств.
2.
Риски внешней среды. Примером этой категории рисков
может служить следующая ситуация: после приобретения объекта
недвижимости выясняется, что неподалеку запланировано строительство
завода, порождающего выброс вредных веществ в атмосферу – в этом
26
случае
есть
большая
вероятность
того,
что
стоимость
объекта
недвижимости снизится.
3.
Риска качества приобретаемого объекта. Данная категория
рисков имеет место быть при приобретении объекта недвижимости,
возведенного с существенными нарушениями технологии строительства.
Нами перечислены основные риски, связанные с инвестициями в
недвижимость. Методики минимизации и управления рисками изложен
далее.
1.5.2 Управление рисками
Процесс управления рисками включает в себя три этапа [40, c.301]:
1.
Определение
рисков,
присущих
рассматриваемому
инвестиционному проекту.
2.
Оценка вероятности наступления риска и степень его влияния
на инвестиционный проект. В исследуемой литературе мы столкнулись с
такими методами оценки рисков как анализ чувствительности проекта,
метод
имитационного
моделирования,
метод
изменения
ставки
дисконтирования и метод сценариев. Оценивая инвестиционный проект,
анализируемый в данной работе, нами будут использованы метод оценки
чувствительности проекта и метод сценариев. К преимуществам
сценарного метода относят его простоту и наглядность. Сущность метода
состоит в расчеты различных вариантов реализации исследуемого
проекта. Данный метод позволяет инвестору оценить изменение
доходности проекта при изменении конъектуры рынка, корректировке
финансовой схемы и т.д. Число возможных сценариев проекта
неограниченно, однако все предположения должны быть в достаточной
степени обоснованы.
27
Классификация рисков по степени влияния [18, c.77]:
 риски, оказывающие незначительное влияние на проект;
 риски, оказывающие среднее влияние на проект;
 риски, оказывающие катастрофическое влияние на проект.
Классификация рисков по степени вероятности возникновения:
 риски,
обладающие
низкой
степенью
вероятности
средней
степенью
вероятности
высокой
степенью
вероятности
наступления;
 риски,
обладающие
наступления;
 риски,
обладающие
наступления.
3.
Предотвращение рисков. Каждый из вышеперечисленных
рисков можно классифицировать и охарактеризовать. К примеру, для
рассматриваемого в данной работе инвестиционного проекта риск
ликвидности
является
финансово
–
экономическим
катастрофическим влиянием на проект и
со
риском
с
средней степенью
вероятности возникновения. Для предотвращения риска ликвидности
необходимо сформировать соответствующую ценовую и маркетинговую
политику. Необходимо учесть возможность снижения цены продажи для
повышения ликвидности объекта, а также учесть затраты на рекламу и
привлчение агентов по недвижимости. Изученные нами авторы выделяют
несколько основных моделей управления рисками [54, c.178]:
 Сокращение рисков (фиксирование в документах системы штрафов
и компенсаций);
 Страхование рисков (стоимость страхования – от 2 до 5% от
стоимости объекта);
 Разделение рисков между участниками сделки и передача риска
контрагентам;
28
Различают качественный и количественный анализы рисков [41, c.313].
Качественные методы, отраженные в таблице №2, позволяют оценить
возможные события и их последствия. Преимуществом качественных методов
анализа рисков является то, что они применимы уже на ранних стадиях
проекта, начиная с момента создания концепции. Качественные методы имеют
один недостаток, выражающийся в невозможности ранжировать риски на
основе какой-либо методики.
Таблица 2 - Качественные методы анализа рисков проекта*
Количественный
количественных
анализ
методов
рисков.
анализа
рисков
Результатом
являются
использования
интервальные
и
вероятностные оценки параметров проекта, в частности, его эффективности –
это является преимуществом использования данного метода. Для того, чтобы
избежать формального манипулирования цифрами, оценки параметров проекта
на качественном анализе.
29
Таблица 3 - Количественные методы анализа рисков проекта*
Обе группы методов, каждая из которых имеет достоинства и недостатки,
не способны заменить друг друга при оценке инвестиционного проекта.
При оценке рисков инвестиционного проекта, содержащегося в данной
выпускной квалификационной работе, мы использовали как качественные, так
и количественные методы. Оценка рисков инвестиционного проекта в
соответствии с вышеприведенными методами изложена в главе 3.
30
Глава 2 Анализ состояния рынка недвижимости Санкт-Петербурга
На сегодняшний день российский рынок недвижимости вступил в период
рецессии. Сектор недвижимости, как и любой другой циклический сектор
чувствителен к происходящему экономическому спаду. Поскольку на рынке
недвижимости существует определенная инертность, динамика этого сектора
отстает от цикла реальной экономики на 6-12 месяцев, так что последствия
экономического спада сказываются не моментально. По прогнозам экспертов,
рынок недвижимости достигнет критического спада в третьем квартале 2015
года [20].
Кризис 2014 – 2015 года, в отличие от кризиса 2008 – 2009, имеет
фундаментальные причины. Рынок недвижимости откликается только на
воздействие фундаментальных тенденций, действующих на протяжении
долгого отрезка времени.
Аналитики в сфере недвижимости предполагают, что настоящий кризис
будет более продолжительным и на рынке недвижимости скажется гораздо
значительнее, чем экономические проблемы 2008 – 2009 годов.
Последствия текущего спада негативным образом отражаются и на
коммерческой, и на жилой недвижимости, однако масштаб последствий
разный. По мнению аналитиков, текущий кризис окажет самое жесткое влияние
на рынок коммерческой недвижимости, поскольку у девелоперов коммерческой
недвижимости самая высокая концентрация валютного долга. Основной
проблемой для застройщиков жилой недвижимости является повышение
процентных ставок. 30 апреля 2015 года произошло снижение ключевой ставки
ЦБ с 14% до 12,5%, что благоприятным образом сказалось на рынке первичной
недвижимости, стали доступнее ипотечные кредиты для граждан и проектное
финансирование для застройщиков [34].
Отмечено повышение спроса на недвижимость в декабре 2014 года на
70% [26], причем 90% сделок было совершено с инвестиционной целью, что
31
неблагоприятно отразится в ближайшем будущем, когда «инвесторы» начнут
распродавать
имеющуюся у них недвижимость. Очевидно, что уровень
предложения превысит уровень спроса, что повлияет на снижение уровня цен
на строящуюся и вторичную недвижимость. Ситуацию усугубит и общее
снижение уровня жизни, и снижение покупательской способности россиян.
Настоящий экономический кризис негативно отразился на всех видах
недвижимости,
в последующих разделах данной главы приведен анализ
последствий кризиса для каждого сегмента недвижимости.
2.1 Анализ рынка жилой недвижимости
Рассматриваемый авторами данной работы инвестиционный проект
относится к категории жилой недвижимости, в связи с этим данному разделу
будет уделено особое внимание.
2.1.1 Рынок строящегося жилья
Экономический кризис, берущий свое начало в конце 2014 года, вызвал
увеличение продаж строительных компаний. Такая ситуация выглядит
парадоксально с учетом ухудшения общих макроэкономических показателей,
но она вполне соответствует российскому менталитету – население стремится
уберечь сбережения от девальвации, введения контроля над движением
денежных средств или возможного кризиса банковской системы.
На рынке с большим объемом предложения и высоким уровнем
конкуренции,
на
котором некоторые игроки
неизбежно
прибегнут
к
сокращению цен на свои объекты, чтобы преодолеть финансовые трудности,
вероятность ценовой конкуренции и демпинга только возрастет. Девелоперы
столкнулись с необходимостью абсорбировать повышение затрат на 10 – 15%
32
(5 – 10%
расходов привязано к иностранным валютам, 5% - повышение
стоимости финансирования) вместо того, чтобы перекладывать увеличение
расходов на плечи покупателей, тем более покупательная способность,
особенно на товары эластичного спроса, явно снизится [25].
На
рынке
фундаментальный
недвижимости
спрос,
что
Санкт-Петербурга
будет
можно
способствовать
отметить
дальнейшему
восстановлению рынка, но это перспектива 2016-2017 годов [20]. Текущие
ставки по ипотечным кредитам в настоящий момент находятся на высоком
уровне (кредитование сейчас предоставляют «Сбербанк России» и «ВТБ24», у
банков, занимающих остальные 40% рынка ипотечного кредитования –
заградительные ставки), что может сократить спрос на 20-30%, так как 30%
жилья в России приобретается с использованием ипотечных займов. Масштабы
спада будут зависеть от того, как долго процентные ставки окажутся на
прежнем, высоком уровне и насколько банки ужесточат требования при выдаче
ипотечных займов. Для текущих продаж повышение первоначального взноса
имеет большее значение, чем процентная ставка. Размер первоначального
взноса, по сравнению с показателем ноября 2014 года, повысился на 7%,
минимальный размер которого сейчас составляет 20% [20]. Снижение
процентных ставок способно выправить ситуацию – снизить падение цен и
уменьшить масштабы падения продаж.
Анализируя состояние рынка строящегося жилья в Санкт-Петербурге, мы
опирались на результаты исследований, проведенных Центром Исследований и
Аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» в апреле 2015 года.
На апрель 215 года показатель средней цены за квадратный метр составил
99,6 тыс. рублей [27].
33
Рисунок 1 - Средняя стоимость кв.м. в строящемся доме [27]
Анализируя структуру предложения по классам на рынке строящегося
жилья, можно отметить, что жилье комфорт – класса занимает большую часть
предложения на рынке и по состоянию на апрель 2015 года составляет 51,5% от
общего количества строительных объектов. Доля объектов строительства
эконом – класса составляет 22,1%, бизнес – класса – 19,1%, и элит – класса –
7,4% от всего рынка.
Рисунок 2 - Структура по классу жилья [27]
34
Рисунок 3 - Изменение средней цены предложения по классу жилья [27]
Анализируя предложения по количеству комнат в квартире можно
отметить, что в настоящий момент, на апрель 2015 года, на рынке строящегося
жилья явно преобладают квартиры – студии и однокомнатные квартиры, что
выглядит вполне закономерно, учитывая повышенной спрос на квартиры
данного типа. Спрос на квартиры – студии обусловлен, прежде всего, ценой
квадратного метра в таких квартирах и стоимостью коммунальных платежей.
Основными покупателями квартир-студий являются молодые семьи и одинокие
люди.
Доля предложений по однокомнатным квартирам и квартирам – студиям
составляет 46,75% от общего объема предложений, двухкомнатные квартиры –
31,41%,
трехкомнатные
–
18,66%,
многокомнатные
(четыре
и
более
комнат)составляют 3,2% от общего объема квартир в строящихся домах [27].
При сравнении двух последних сезонов, зимы 2014 и 2015 годов,
очевидным становится факт уменьшения средней площади строящегося жилья.
Девелоперы все большее внимание уделяют квартирам с небольшой площадью.
Квартиры малой площади являются ликвидными и пользуются большим
спросом из-за низкой итоговой стоимости.
В марте 2014 года средняя площадь квартир, выводимых на рынок,
приближалась к 49 кв.м., в марте 2015 года она уменьшилась до 42 кв.м. Самое
большое падение зафиксировано в Приморском районе – с 54 до 39 кв.в.
Такова реакция застройщиков на сокращение спроса, приостанавливая
запуск более дорогих объектов в центральных районах города, на окраинах
продолжают выводиться в продажу новые жилые комплексы эконом - класса,
состоящие, в основном, из квартир – студий и однокомнатных квартир малой
площади [31].
35
Рисунок 4 - Структура по типу квартир [20]
Самой популярной технологией для строительства новых домов
является кирпично – монолитная, по данной технологии в настоящий момент
строятся 67,2% всего жилого фонда.
Рисунок 5 - Структура по типу дома [27]
Широкое использование кирпично-монолитной технологии объясняется
рядом неоспоримых преимуществ, которыми обладает данная технология.
Ниже приведена сравнительная таблица, содержащая в себе основные
характеристики кирпично-монолитной и панельной технологий.
36
Таблица 4 - Сравнение панельной и кирпично-монолитной технологии
строительства*
Панельные дома
Скорость строительства
Архитектурные возможности
Этажность
Возможности
перепланировки
Швы
Срок эксплуатации
Теплоизоляция
и
звукоизоляция
6-9 месяцев
Однотипные дома
25 этажей
Фиксированная
квартирография
Есть
75 – 100 лет
Обычная
Кирпично – монолитные
дома
2,5 – 3 года
Любые формы
Неограниченна
Свободная
квартирография
Минимальное количество
75 – 200 лет
Повышенная
*Данные взяты из Денисенко Е. Кирпич, панель, монолит: найди отличия
[Электронный ресурс] // БН - газета
http://www.bn.ru/articles/2014/03/24/159318.html, 30.04.2015
В структуре предложения по районам лидирующее положение занимает
Приморский район Санкт – Петербурга – 18,6% от всего объема строящегося
жилья. Также большие доли занимают Московский, Петроградский и
Выборгский районы, предложение по которым распределяется по 11,3%, 11,3%,
10,8% соответственно. Минимальное количество строительных объектов
располагается в Адмиралтейском и Фрунзенском районах – 3,4% и 2%
соответственно [27].
Рисунок 6 - Структура по районам [27]
37
Самое дорогое строящееся жилье на данный момент предлагается в
Адмиралтейском, Центральном и Петроградском районах. Средняя стоимость
одного квадратного метра в перечисленных районах составляет от 118,7 до
167,1 тыс. рублей. Самые доступные квартира возводятся в Выборгском и
Невском районах Петербурга, квадратный метр жилья в этих районах стоит в
среднем от 72 тыс. рублей в зависимости от типа квартиры и типа дома.
Таблица 5 - Структура цен на строящееся жилье по районам [27]
Однокомнатные
квартиры
тыс.
Район
руб./кв.м.
руб.
Адмиралтейский
4848
127540
Василеостровский 3744
98259
Выборгский
2765
79689
Калининский
3358
93799
Кировский
3896
102110
Красногвардейский 3463
92815
Красносельский
3544
93992
Московский
4293
113442
Невский
2900
84102
Петроградский
7668
167089
Приморский
4040
103630
Фрунзенский
3963
106189
Центральный
7416
159070
Двухкомнатные
квартиры
тыс.
руб./кв.м.
руб.
8410
118711
6818
105330
4411
74804
4846
86902
5800
94931
5902
99169
5468
89754
6197
104492
4325
78482
12214 159754
6152
97881
5770
97422
12226 161883
Трехкомнатные
квартиры
тыс.
руб./кв.м.
руб.
11244 119618
10183 104435
6239
72034
6501
83833
7525
97300
8382
98160
6889
81833
9243
106798
6802
81536
17134 156922
8950
100618
7910
93202
17129 164175
Завершая данный раздел, проведем анализ объема предложения на рынке
строящейся недвижимости. На конец апреля 2015 года количество объектов, в
которых продается жилье, составляет 287, что на 2,9% больше, чем в марте
2015 года. По данным БН, с начала 2014 года до середины декабря 2014 на
рынок было выведено 188 объектов, в которых было выставлено на продажу 4,9
млн. кв. м жилья (10,6 тысячи квартир). С декабря 2014 по февраль 2015 года
стартовали еще 42 проекта. Доля домов, сданных госкомиссии во всем
предложении на рынке новостроек на конец апреля 2015 года составляет 17,8%,
38
частично сданных – 9,3%,
и 72,5% от общего объема – это объекты,
находящиеся на различных стадиях строительства.
Рисунок 7 – График строительства объектов [27]
По срокам сдачи строящегося жилья структура распределена так: 28%
занимают сданные и частично сданные дома. В 2015 будет сдано еще 35%
строящихся в данный момент домов, в 2016 году обещают сдать еще 23%, и в
2017-2020 – 12% от общего количества объектов, выставленных на продажу на
текущий момент (см. рис. 8).
Рисунок 8 - Сроки окончания строительства, % от общего количества
строительных объектов [24]
Объемы строительства снижаются неравномерно: быстрее покидают
рынок новостройки высшего ценового сегмента. Уровень вывода строительства
39
в эконом – сегменте, по сравнению с зимой 2014 года, претерпел наименьшее
сокращение, предложение уменьшилось на 8%, в классе «комфорт» падение на
40%, объем строительства нового жилья бизнес – класса сократился в 6 раз.
2.1.2 Рынок вторичного жилья
В связи с последними экономическими изменениями на рынке
вторичного жилья сложилась непростая ситуация. Собственники жилья,
продававшие свои квартиры, начали снимать свои квартиры с реализации и
занимать выжидательную позицию. Такая ситуация связана с недавним
ослаблением курса российского рубля к иностранной валюте: доллару и евро.
Это привело к тому, что в настоящий момент спрос на вторичное жилье
превышает предложение.
Показатель средней цены вторичной недвижимости Санкт-Петербурга на
начало мая 2015 года составил 106 тыс. руб. за кв.м (см. рис. 9).
Рисунок 9 - Цена предложения руб./кв.м. на вторичном рынке СанктПетербурга [28]
Анализируя структуру строящегося жилья в соответствии с ценами за
квадратный метр, можно выделить три основные группы: до 80 тыс.руб., от 80
до 120 тыс.руб. и более 140 тыс.руб. за кв.м. Большую часть рынка занимает
квартиры в ценовом диапазоне от 80 до 120 тыс.руб. за кв.м. – 71,3% от общего
40
объема квартир, выставленных на продажу. Всего 8,4% приходится на
квартиры, в которых стоимость квадратного метра не достигает 80 тыс. руб. и
20,3% приходится на квартиры, в которых стоимость квадратного метра
превышает 120 тыс. руб.
Рисунок 10 - Цена по типу квартир, руб./кв.м. [28]
Самое
дорогое
жилье
на
вторичном
рынке
Санкт-Петербурга
предлагается в Петроградском и Центральном районах – средняя цена
предложения май 2015 года – 125 и 120,2 тыс. руб. за кв. м соответственно (см.
таблицу 6).
Таблица 6 - Структура цен на вторичное жилье по районам [24]
Однокомнатные
квартиры
тыс.
руб./кв.м
Район
руб.
.
Адмиралтейский
4916
121019
Василеостровский 5158
132426
Выборгский
4114
110500
Калининский
3924
109774
Кировский
3892
109493
Красногвардейский 3862
107404
Красносельский
3680
100463
Московский
4371
120049
Невский
3822
105587
Петроградский
6690
154299
Приморский
4426
110625
Двухкомнатные
квартиры
тыс.
руб./кв.м.
руб.
7281
113872
6947
118278
6052
106104
4974
97160
5167
99614
4989
95251
5112
93507
6532
113327
5215
95231
9293
136802
6480
103778
Трехкомнатные
квартиры
тыс.
руб./кв.м.
руб.
9135
104710
9816
114320
8312
98981
6698
95156
6649
95717
6836
91986
6478
84672
9530
115563
6811
89514
11564 123712
8649
101462
41
Таблица 6 – Продолжение
Фрунзенский
Центральный
4055
5892
113049
137399
5001
8810
98454
127742
6377
10540
93460
115865
2.1.3 Анализ загородной недвижимости
На конец апреля 2015 года на рынке коттеджей, участок, таун – хаусов
происходит уменьшение количества сделок и выводимых объектов. Помимо
этого, отмечается падение спроса по сравнению с прошлым годом.
Анализируя структуру спроса на различные сегменты загородной
недвижимости, можно сделать вывод, что наиболее востребованным остается
сегмент эконом - класса. «Рынок сохраняет ориентированность на эконом –
сегмент. 69% объектов относится к эконом – класса, в прошлом году данный
показатель составлял 57%. При этом общий спрос по сегменту сократился на
30% по сравнению с I кварталом прошлого года [29].
Многоэтажное строительство в пригородной зоне продолжает активно
развиваться за счет субсидированной ипотеки, при которой ежемесячный
отчисления становятся доступными для большинства граждан [29].
Рисунок 11 - Объем предложений участков с постройками [29]
42
В мае 2015 года объем предложения участков без построек составил 880
объектов, из которых 350 находятся в Санкт-Петербурге и пригороде и 530 в
Ленинградской области. Количество продаваемых домостроений на тот же
период составило 1250 объектов, из которых 590 в пригороде Петербурга и 660
– в Ленинградской области.
2.1.4 Анализ рынка офисной недвижимости
На рынке офисной недвижимости главной тенденцией начала 2015 года
является пересмотр арендодателями и арендаторами ставок аренды и
арендуемых площадей. В текущих экономических условиях многие арендаторы
стараются оптимизировать расходы, в том числе, и за счет сокращения выплат
за аренду занимаемых площадей. Компании обсуждают с арендодателями
снижение арендной ставки и сокращают объем площадей. Как правило, бизнес
– центры удовлетворяют требования арендаторов, так как понимают, что в
текущих условиях найти нового арендатора на освободившееся площади будет
крайне сложно. В связи с этим, уровень вакансий, особенно в классе В, в
первом квартале увеличился, а средний уровень ставок арендной платы
снизился [24].
В I квартале 2015 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию
шесть бизнес – центров суммарной арендопригодной площадью 29 600
квадратных метров. В результате I квартала общий объем офисных площадей в
Санкт-Петербурге достиг 2,33 млн.кв.м., 38,1% из которых приходится на долю
класса А. По итогам I квартала 2015 года объем чистого поглощения офисных
площадей составил около 24 600 кв.м [25].
В
настоящий
момент
наблюдается
ситуация,
когда
девелоперы
пересматривают параметры будущих проектов, уменьшая общие площади или
изменяя функционал, либо переносят сроки реализации проектов. К примеру,
откладывается
строительство
второй
очереди
многофункционального
43
комплекса «Невская Ратуша», офисные помещения могут быть заменены апарт
- отелями либо другими объектами. Причинами изменения планов девелоперов
являются неопределенность рыночной ситуации (девелоперы не уверены, что
смогут заполнить новые объекты арендодателями) и резкое удорожание
себестоимости строительства, стоимости материалов в связи с ростом курса
валют. Таким образом, можно полагать, что в 2017 – 2018 годах объемы
предложения новых офисных предложений существенно сокращаться [25].
Действия арендаторов на рынке зависят от их финансового состояния,
целью арендаторов является оптимизация издержек, сокращение занимаемых
площадей. Одна из тенденций сегодняшнего дня – переезд в офис, выше
классом, лучшим качеством и большей площади сохранив или уменьшим при
этом запланированный бюджет на аренду. Компании, положение на рынке
которых менее устойчиво, сокращают штат и стремятся сократить расходы на
аренду путем получения скидок, оптимизация и сокращения занимаемых
площадей, уплотнения персонала и объединения подразделений, переезд в
бизнес – центр более низкого класса. Наибольшим спросом в настоящий
момент пользуются офисные помещения площадью до 500 кв.м. Увеличение
объема занятых площадей по классам А и В в наибольшей степени отмечаются
в Центральном и Василеостровском районах города. Наибольший объем
высвободившихся площадей приходится на Калининский, Приморский и
Невский районы.
Сложная экономическая ситуация ограничивает формирование нового
спроса на рынке Санкт – Петербурга. Основной объем сделок на рынке
коммерческой недвижимости формируется за счет существующих компаний –
арендаторов, оптимизирующих занимаемые площади в сторону сокращения и
расширения,
переезжающих
в
другие
бизнес
-
центры.
Дальнейшая
корректировка арендных ставок будет происходить, преимущественно, в
сегменте объектов класса А. В ближайшие два года новое предложение будет
формироваться за счет объектов, которые сейчас находятся на стадии
44
строительства, в то время как строительство новых бизнес – центров будет
откладываться [24].
2.1.5 Анализ рынка складской недвижимости
В первом квартале 2015 года в эксплуатацию было введено 3 складских
комплекса суммарной арендной площадью около 57 000 кв.м. В результате,
общий объем рынка складских площадей в Санкт-Петербурге достиг 2,5
млн.кв.м., из которых большая часть (59%) приходится на спекулятивные
склады, то есть объекты, сданные и предлагаемые к сдаче в аренду.
До конца текущего года запланирован ввод складских помещений
суммарной площадью от 160 000 до 200 000 кв.м. (в зависимости от сохранения
темпов строительства). Большинство анонсированных к вводу до конца
текущего года объектов – это склады для конечного пользования, которые
строятся в рамках договоров built-to-suit. Девелоперы не рискуют инициировать
строительство
новых
крупных
складских
комплексов
в
отсутствие
гарантированных арендаторов.
Рисунок 12 - Новое строительство и общее предложение, тыс.кв.м. [24]
45
По итогам I квартала ставки арендной платы на складские помещения
снизились на 7-10%. На фоне низкого объема ввода спекулятивного
предложения
основные
движения
арендаторов
будут
происходить
в
существующих объектах. Подобно кризису 2008 года, данный кризис сыграет
на руку компаниям, ориентированным на аренду небольших складских
помещений [18, c. 122].
2.1.6 Анализ торговой недвижимости
За первый квартал 2015 года на рынке торговой недвижимости не
появилось ни одного нового объекта. Общая площадь объектов торговой
недвижимости Санкт-Петербурга сохранилась на уровне 3,52 млн.кв.м.,
большую часть из которых занимают торговые центры (2,64 млн.кв.м.) [24].
Объемы текущего строительства в перспективе 2015-2016 г.г. остаются
самыми низкими за последние пять лет. Предложение будущих периодов
представлено небольшим количеством проектов районного и окружного
уровня.
Рисунок 12 - Новое строительство и общее предложение, тыс.кв.м. GLA
[24]
Первые итоги I квартала, опубликованные Петростатом, показывают
снижение розничного товарооборота по сравнению с началом прошлого года на
46
10%. Пик продаж, пришедшийся на декабрь 2014 года, сменился затишьем в
текущем году.
Условия по действующим договорам аренды поддаются корректировке. В
процессе переговоров между арендаторами и собственниками все большую
популярность получают такие методы как привязка арендной ставки к проценту
с товарооборота компании и уровню заполняемости торгового центра; и
фиксация курса валюты в договоре на ближайшие 6-12 месяцев.
Несмотря
на
текущую
нестабильность,
на
рынке
анонсируются
локальные торговые центры, однако эти объекты находятся пока в стадии
проекта. Девелоперы откладывают строительство ранее заявленных крупных
торговых центров до стабилизации ситуации на рынке.
Общие тенденции рынка недвижимости не обошли стороной и сферу
стрит – ритейла. В результате экономических изменений увеличилось число
закрытий торговых точек крупных операторов на центральных улицах
Петербурга, а также заметно увеличение вакантных площадей. Такие крупные
компании как «Ecco», «Билайн», «Зенит» и другие закрыли свои основные
точки продаж [25]. Не снижают темпов развития кафе и сетевые рестораны, а
также сети алкогольных магазинов.
За I квартал заявляемые собственниками ставки аренды, выраженные в
рублях, на центральных магистралях города снизились на 20-30%, в том числе
и для ликвидных помещений [24].
Подводя итог по данной главе, можно сделать вывод о том, что спрос на
все виды недвижимости сократился с приходом 2015 года. Причиной тому
стали события конца 2014 года, повлекшие за собой политические и
экономические изменения в стране. Как долго продлится такая ситуация на
данный момент предсказать сложно, мнения экспертов разнятся. Однако
позитивный момент заключается в том, что компании – застройщики
продолжают строительство объектов, а цены на строящуюся недвижимость
продолжают расти.
47
Глава 3 Анализ инвестиционного проекта
Основной частью данной дипломной работы является проект, являющий
собой пример инвестирования в недвижимость. Настоящий проект был
реализован автором данной работы в ноябре 2014 года. На текущий момент
объект находится на стадии строительства.
В данной главе подробно разобрана стратегия инвестирования в жилую
строящуюся недвижимость. Одна из целей данной работы заключается в
донесении информации о том, что инвестирование в недвижимость доступно
для широких слоев населения, в том числе и для физических лиц.
В данной главе речь пойдет об оценке инвестиционного проекта, который
в настоящий момент находится в стадии реализации. Это глава содержит
описание проекта, основные характеристики, подробный анализ рынка
строящегося жилья, методика выбора определенного объекта недвижимости
основные
стратегии
инвестирования
на
рынке
жилой
строящейся
недвижимости, структура капитала частного инвестора, а также вопросы,
относящиеся к налогообложению инвестора – частного лица.
3.1 Описание инвестиционного объекта
Инвестиционный проект, изложенный в данной дипломной работе,
представляет собой объект жилой недвижимости – квартиру, в строящемся
жилом доме в Приморском районе города Санкт-Петербурга. Квартира
располагается на 22 этаже 23-х этажного дома. Площадь квартиры: 24,34 кв.м.
Основной стратегией проекта является продажа прав собственности на
объект на конечной стадии строительства. Помимо этой стратегии во внимание
берутся и другие стратегии, речь о которых пойдет далее.
Организационно – правовая форма деятельности – индивидуальное
предпринимательство с упрощенной системой налогообложения. Инвестор
48
отчисляет 6% от доходности проекта. Расчеты произведены с учетом данного
показателя.
3.1.1 Характеристика жилого комплекса
Инвестиционный объект возводится в ЖК «Чистое Небо». Застройщик –
ООО «Строительная компания Каменка», входящее в ГК «Setl Group». Жилой
комплекс «Чистое Небо» - это новый проект комфорт – класса в Приморском
районе Санкт-Петербурга. Проект детально проработан с точки зрения
расположения домов и архитектурного решения.
Проект представляет собой комплексное освоение территории, которое
рассчитано на 12 лет. Общая площадь жилья будет составлять более 1 млн.кв.м.
– более 32 000 квартир. Помимо жилых домов планируется возведение
большого спортивного комплекса, социальные учреждения, 8 детских садов, 4
школы, взрослую и детскую поликлиники [23].
К продаже в ЖК «Чистое Небо» предлагаются квартиры – студии,
двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.
3.1.2 Общие характеристики объекта
Объект инвестиционной недвижимости располагается в первом доме
возводимого жилого комплекса. Здание возводится по кирпично-монолитной
технологии и будет состоять из четырех секций высотой в 23,12,13 и 21 этаж.
Первый дом вместит в себе 787 квартир, включая однокомнатные (672),
двухкомнатные (94), трехкомнатные (21). Квартиры передаются покупателям с
полной чистовой отделкой.
1.
Несущие конструкции – монолитный железобетонный каркас.
49
2.
Ограждающая конструкция (внешняя стена) – многослойная
конструкция из монолитного железобетона или поризованного камня,
утеплителя и слоя штукатурки. В зоне балконов (лоджий) – газобетон,
утеплитель и штукатурка.
3.
Остекление лоджий и балконов – стеклоалюминиевые
конструкции, холодное остекление.
3.1.3 Характеристика квартиры
Проект предусматривает передачу квартиры в следующем техническом
состоянии [23]:
Выполнены инженерные коммуникации:
1)
Электроснабжение
установленными
(электропроводка
электророзетками,
по
проекту,
выключателями,
с
квартирным
электрощитом, звонком)
2)
Водоснабжение (система стояковая, холодное и горячее
водоснабжение с разводкой по квартире к приборам; установлены
счетчики ХВС и ГВС);
3)
Отопление (система коллекторная, разводка с установкой
радиаторов отопления, для каждой квартиры установка узла учета тепла);
4)
Канализация
(стояки
полипропиленовые,
с
зашивкой
пластиковыми панелями в «короб»);
5)
Сети
связи
(предусмотрена
возможность
телевидения, радио, интернета, стационарного телефона).
Квартиры сдаются с полной отделкой:
1)
Полы во всех помещениях, кроме санузлов – ламинат;
2)
Полы в санузлах – керамическая плитка;
3)
Плинтус – пластиковый с кабель – каналом;
подключения
50
4)
Потолки – водоэмульсионная окраска;
5)
Стены жилых комнат и кухни, коридор – оклейка обоями под
покраску;
6)
Входные двери – металлические с комплектом замочно-скобяных
изделий;
7)
Окна – металлопластиковые со стеклопакетом.
3.2
Выбор компании – застройщика
Нередко спекулятивные инвестиции сопряжены с высоким уровнем
риска, инвестирование в жилую недвижимость на этапе строительства – не
исключение. Приоритетом в данной деятельности должна быть не высокая
плановая доходность, а сокращение возможных рисков, хотя это зависит от
личных целей инвестора. Как уже сказано, в этом инвестиционном направлении
существуют немалые риски, а именно [18, c.78]:
 Существенный срыв срока строительства
 Банкротство застройщика
 Мошенничество со стороны застройщика
 Форс – мажор (война, экономический кризис и др.)
Свести риски к минимуму можно за счет грамотного выбора компании –
застройщика. При инвестировании в строящуюся недвижимость важно
правильно выбрать не столько объект инвестирования, сколько застройщика.
Критерии для выбора компании – застройщика [11, c.86]:
1.
Строительная
история
компании.
Нужно
обратить
пристальное внимание на то, сколько объектов возвел застройщик.
Необходимо также учесть соотношение заявленных и фактических
сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Сравнить строительные особенности
домов, технологии строительства. Мы остановили свой выбор на
51
компании – застройщике «Setl City», так как компания осуществляет
свою деятельность на инвестиционно - строительном рынке более 20 лет,
а общая площадь реализованных компанией объектов превышает 5,5
млн.кв.м. Компания очень серьезно относится к качеству возводимого
жилья и соблюдению сроков строительства.
2.
Собрать информацию о застройщиках на тематических
интернет –форумах. Если компания возводит не первый дом, то в сети
Интернет можно найти жильцов ранее построенных домов и узнать их
мнения о качестве услуг компании – застройщика.
3.
Активность на строительной площадке. Перед покупкой
объекта недвижимости необходимо посетить строительную площадку и
соотнести заявленный срок сдачи дома с происходящим на площадке.
Многие
застройщики
предлагают
покупателям
сервис,
благодаря
которому можно отслеживать происходящее на строительной площадке
через веб - камеру.
4.
Форма оформления договора на право требования. В
настоящий момент активно используются две формы взаимодействия
компании – застройщика с покупателями: договор долевого участия и
договор вступления в жилищно – строительный кооператив.
4.1. Договор
долевого
участия
подлежит
обязательной
регистрации в управлении федеральной регистрационной службе (УФРС)
таким же образом, как и договор купли-продажи на вторичном рынке
жилья, поэтому покупатели недвижимости по договору долевого участия
застрахованы от двойных продаж. Договоры о вступлении в ЖСК
регистрацию в УФРС не проходят, так что покупатели квартир у таких
застройщиков от двойных продаж не застрахованы.
4.2. Во - вторых в договоре долевого участия конкретно
обозначена стоимость объекта недвижимости, которая не может быть
изменена. В договоре о вступлении в ЖСК стоимость жилья может
52
изменена при возникновении дополнительных затрат на строительство. И
такие затраты, как правило, возникают.
4.3. В – третьих, в ДДУ конкретно обозначены сроки окончания
строительства и ввода дома в эксплуатацию, если застройщик не
укладывается в эти сроки, дольщики должны получить неустойку за
невыполнение застройщиком своих обязательств. По договору ЖСК
застройщик не несет ответственности в случае, если строительство дома
затягивается и дом не сдан во время.
4.4. В случае разрыва договорных отношений между покупателем
и застройщиком, покупатель, оформивший покупку по договору долевого
участия имеет право получить все свои деньги, покупатель, подписавший
договор о вступлении в ЖСК, при разрыве отношений вернет себе не
более 85% уплаченных средств.
4.5. При покупке квартиры в рассрочку, по договору долевого
участия рассрочка производится без начисления процентов, в случае с
ЖСК – предоставляется процентная рассрочка.
4.6. Положительный эффект от договора о вступлении в ЖСК
состоит в том, что застройщик имеет право предоставить покупателю
рассрочку на срок, превышающий срок строительства, в случае с ДДУ
рассрочка предоставляется только на период строительства объекта.
4.7. Заключительным отличием форм ДДУ и ЖСК является то,
что
по
ДДУ
застройщик
обязан
предоставить
разрешительную
документацию в УФРС и в открытый доступ до начала продаж;
застройщики, работающие по договору о вступлении в ЖСК - этого
делать не обязаны.
4.8. Основной фактор, который делает договор о вступлении в
ЖСК привлекательной формой взаимодействия – это цена объектов,
возводимых по ЖСК. Цена таких объектов, в среднем, меньше на 5-10%,
следовательно, инвестор может получить большую прибыль, приобретя
квартиру у такого застройщика, но как мы знаем, за большей прибылью
53
всегда стоят более высокие риски, и формы ДДУ и ЖСК являются в этом
случае наглядным примером.
Стоит отметить, что существуют ряд успешных компаний, которые
осуществляют свою деятельность через договора о вступлении ЖСК и
выполняют все свои обязательства. Примером такой компании является
СУ-155, которая имеет хорошую репутацию на рынке.
3.3
Выбор объекта инвестирования
После того, как инвестор выбрал компанию-застройщика, перед ним
встает следующий вопрос – выбор конкретного объекта для инвестирования.
Перед тем, как вкладывать средства в объект недвижимости, необходимо
понимать «выход из сделки», иными словами, представлять как, кому и по
какой цене этот объект может быть продан. Перед инвестором стоит задача –
выбрать ликвидный объект. Критерии ликвидности объекта изложены ниже
[18, c.95]:
1. Площадь и тип квартиры. Наиболее востребованными на рынке
недвижимости Санкт-Петербурга являются однокомнатные квартиры
и квартиры-студии (см. главу 2 «Анализ рынка недвижимости СанктПетербурга»). В настоящее время спрос на доступное жилье очень
высок, именно поэтому застройщики уделяют более 80% площади
дома
под
однокомнатные
квартиры
и
квартиры-студии
(при
реализации проектов эконом – и комфорт – класса). Инвестору же
намного легче найти покупателя на квартиру малой площади, нежели
на трех – или четырех – комнатную квартиру. Поэтому, если инвестор
располагает средствами на покупку трех – или четырех – комнатной
квартиры, ему следует просчитать план покупки нескольких квартирстудий и, скорее всего, этот план окажется более привлекательным.
54
2. Местоположение объекта.
Значительное влияние на привлекательность того или иного объекта
оказывает расположение объекта. Как сказал богатейший инвестор
Дональд Трамп «У помещения есть три главных достоинства –
местоположение, местоположение и еще раз местоположение».
Действительно,
расположение
объекта
оказывает
существенное
влияние на его ликвидность. Инвестору следует обратить внимание на
инфраструктуру возводимого объекта недвижимости, удаленность
объекта
от
остановок
общественного
транспорта
и
станций
метрополитена, а также наличие социальных объектов (детский сад,
школа и другие).
3. Ознакомиться с планом развития района. Из плана городского
комитета по развития района можно узнать, что будет с данным
районом в ближайшее будущее. Вполне возможно, что в близости с
потенциальным объектом недвижимости планируется возведение
завода с шумным или вредным производством. Такой фактор
существенно снизит ликвидность объекта.
4. Средняя стоимость квадратного метра. Для того, чтобы определить
среднюю стоимость квадратного метра строящегося в СанктПетербурге жилья нами была составлена сводная таблица некоторых,
наиболее привлекательных для инвестирования объектов. Из данной
таблицы можно выявить среднюю стоимость квадратного метра.
Необходимо удостовериться, что стоимость квадратного метра в
выбранном объекте не превышает среднюю стоимость квадратного
метра в объектах со схожими характеристиками. Если же стоимость
квадратного метра в потенциальном объекте выше рыночной, этому
должно быть причина, например, надежность застройщика или
оформление прав требования путем подписания договора долевого
участия – оба фактора уменьшают риски и доходность проекта.
55
Таблица с выбором объекта инвестирования приведена в приложении
№6.
3.4
В
рамках
Финансовые показатели проекта
инвестиционного
проекта
был
приобретен
объект
недвижимости. Объект был приобретен с использованием заемных банковских
средств.
Стоимость
объекта:
2 033 725
рублей.
Заемные
средства
предоставлены ОАО «Сбербанк России» в размере 1 768 000 рублей под
12,999% годовых.
Операционный цикл проекта определен и, в соответствии с основной
стратегией, составляет 30 месяцев. Выбор продолжительности операционного
цикла зависит от соотношения инвестиций в проект и доходности проекта.
Изначально, для данного проекта планировался шести месячный цикл
инвестирования, но в результате изменений, произошедших на рынке
недвижимости в конце 2014 – начале 2015 года, длительность проекта было
решено продлить до 30 месяцев. Периодически проводится мониторинг рынка
аналогичных объектов, в результате чего инвестор обладает информацией об
изменениях на рынке и может моментально на них реагировать. Мы допускаем,
что в процессе реализации проекта срок инвестирования может быть изменен.
Ниже приведены таблицы, отображающие экономические показатели в
соответствии с продолжительностью цикла инвестирования и в соответствии с
возможными сценариями развития событий.
Помимо отличающихся по продолжительности операционных
циклов инвестирования, нами также были рассмотрены различные сценарии, в
зависимости от которых прибыльность проекта может меняться в большую или
меньшую стороны. Сценарии развития определяются изменениями конъектуры
рынка. Ниже изложен график роста стоимости объекта недвижимости в
зависимости от сценария.
56
Изменение цены объекта в соответствии
со сценариями
3500000
3000000
2500000
2000000
Пессимистичный
1500000
Реалистичный
1000000
Оптимисчтиный
500000
Apr/17
Feb/17
Dec/16
Oct/16
Aug/16
Jun/16
Apr/16
Feb/16
Dec/15
Oct/15
Aug/15
Jun/15
Apr/15
Feb/15
Dec/14
Oct/14
0
Рисунок 13 - Изменение стоимости объекта недвижимости в соответствии
со сценариями
Таблица 7 - Изменение стоимости квартиры в зависимости от сценария
Месяцы
0
1
6
12
18
24
30
Стоимость квартиры в зависимости от рыночной ситуации
Пессимистичный
Реалистичный
Оптимистичный
сценарий (руб.)
сценарий (руб.)
сценарий (руб.)
2 033 725
2 033 725
2 033 725
2 200 000
2 200 000
2 200 000
2 155 000
2 155 000
2 155 000
2 200 000
2 300 000
2 400 000
2 300 000
2 650 000
2 750 000
2 400 000
2 800 000
3 000 000
2 450 000
3 000 000
3 200 000
Нами выделены три основных сценария: пессимистичный, реалистичный
и оптимистичный. По какому из перечисленных сценариев будет развиваться
проект, зависит, в большей степени, от экономического и политического фона в
стране. Учитывая совокупность факторов, воздействующих на изменение
стоимости объекта недвижимости, можем утверждать, что вероятность
наступления реалистичного сценария достаточно высока. На оптимистичный
сценарий инвесторам рассчитывать не приходится, так как ситуацию,
складывающуюся в России нельзя назвать экономически привлекательной,
57
рынок недвижимости в настоящий момент также подвержен влиянию кризиса,
как и другие экономические сферы.
Причиной реализации пессимистичного сценария может стать медленный
рост цен на строящуюся недвижимость – 15- 20% за весь период строительства.
Нормальный показатель роста стоимости строящейся недвижимости составляет
40 – 50%, в некоторых случаях и 100%. Пессимистичный ход развития событий
прогнозирует Олег Репченко, руководитель IRN.ru [26].
Тем не менее, в качестве наиболее вероятного сценария мы выделили
реалистичный сценарий развития событий, экономические показатели проекта
будут отображены в основной части данной выпускной квалификационной
работы,
экономические
показатели
проекта
по
другим
сценариям,
пессимистичному и реалистичному, будут размещены в приложениях к
выпускной квалификационной работе.
Таблица 8 - Показатели проекта при реалистичном сценарии
Длительность цикла (мес.)
Стоимость объекта
недвижимости
Финансируемая банком
часть проекта
Собственные средства при
покупке квартиры
Ставка кредита (%)
Проценты по кредиту за
период
Общая сумма инвестиций
Цена продажи квартиры на
конец цикла
Прибыль до налогов
Налог
Чистая прибыль
ROI
6
12
18
24
30
2 033 725
2 033 725
2 033 725
2 033 725
2 033 725
1 768 000
1 768 000
1 768 000
1 768 000
1 768 000
265 725
265 725
265 725
265 725
265 725
0,13
0,13
0,13
0,13
0,13
114 920
229 840
344 760
459 680
574 600
380 645
495 565
610 485
725 405
840 325
2 155 000
2 300 000
2 650 000
2 800 000
3 000 000
6 355
36 435
271 515
306 595
391 675
381
2 186
16 291
18 396
23 501
5 974
34 249
255 224
288 199
368 175
32%
54%
101%
106%
115%
Цена продажи объекта дана с учетом инфляции, стоимость покупки
фиксирована. Для расчетов используется шаг дисконтирования равный 6 мес.
Из вышеприведенной таблицы можно сделать вывод о том, что наиболее
58
выгодным для продажи объекта недвижимости сроком является срок – 30
месяцев. Данный вывод сделан на основании величин показателей «Чистая
прибыль» и ROI.
Инвестиционные экономические показатели проекта для данного
сценария представлены в таблице ниже.
Таблица 9 – экономические показатели проекта при реалистичном
сценарии с использованием заемных средств*
Показатель
Величина
WACC
5,96
FCF
633 900 руб.
Discounted FCF
474 470 руб.
NPV
208 745 руб.
PI
1,79
IRR
18,99%
*Показатели рассчитаны на основе данных в таблице 7
Срок окупаемости проекта равен операционному циклу проекта, то есть
30 месяцев.
Показатель IRR свидетельствует о том, что проект является экономически
целесообразным
экономических
и
и
его
можно
политических
реализовывать
показателях,
при
соответствующих
которые
учтены
при
прогнозировании данного сценария.
Показатель PI свидетельствует о том, что уровень чувствительности
проекта к изменениям процентных ставок по кредиту и депозитам является
низким.
Интересным и неоднозначным пунктом в вышеприведенной таблице
является пункт «Цена продажи квартиры на конец цикла». Данный показатель
инвестору предстоит рассчитать самостоятельно. Для данной цели используют
два метода [11, c.89]:
1.
Запросить информацию у менеджеров строительной компании,
очень часто менеджеры располагают подобной информацией, но к
59
информации, полученной от менеджеров строительной компании, стоит
относиться с определенной долей скептицизма. Сотрудники компании застройщика заинтересованы в том, чтобы инвестор вложил средства в
объект данной компании, поэтому могут несколько завысить стоимость
объекта на последующих этапах строительства, для того, чтобы объект
выглядел еще более привлекательным для инвестора.
2.
Второй способ более трудоемкий, однако, использование данного
способа обеспечивает инвестора точной информацией о стоимости
объекта на последующих этапах строительства и сдачи дома. Способ
заключается в проведении анализа рынка аналогичных объектов.
Подобный анализ проведен в таблице сравнения потенциальных
инвестиционных
объектов
в
приложении
№3.
Возможно,
после
проведения анализа, инвестор получит широкий диапазон цен, но с
помощью этой информации можно определить минимальную возможную
доходность проекта.
Помимо расчета экономических показателей проекта при различных
сценариях, нами также была рассчитана экономическая привлекательность
проекта при его реализации без привлечения заемных средств, то есть за счет
собственных средств инвестора. В этом случае мы использовали ранее
установленный операционный цикл – 30 месяцев. Экономические показатели
приведены в таблицах ниже (см. табл. 9).
Таблица 10 - Показатели проекта при реалистичном сценарии без
использования заемных средств
Стоимость объекта недвижимости
Собственные средства
Цена продажи квартиры на конец цикла
Прибыль до выплаты налогов
Налог
Чистая прибыль
ROI
2 033 725 руб.
2 033 725 руб.
3 000 000 руб.
966 275 руб.
57 977 руб.
908 299 руб.
47,51%
60
Как видно из таблицы, при реализации проекта без привлечения заемных
средств, показатель ROI снижается более, чем в 2 раза. При этом, размер
уплаченных налогов повышается с 23 501 руб. до 57 977 руб., увеличиваясь
более, чем в 2 раза. Здесь важную роль играет так называемый «налоговый
щит», который традиционно используется организациями для снижения
налогооблагаемой базы. Данный эффект возникает при реструктуризации
капитала компании, при котором сумма налога, которым облагается
собственный капитал, снижается при увеличении доли заемного капитала.
Инвестиционные показатели для данного случая приведены в таблице
ниже (см. табл.10).
Таблица 11 - Показатели проекта при реалистичном сценарии без
использования заемных средств
Показатель
WACC
FCF
Discounted FCF
NPV
PI
IRR
Величина
5,00%
2 820 000 руб.
2 209 544 руб.
175 819 руб.
1,09
6,76%
В данном случае мы видим, что проект становится весьма
чувствителен к повышению ставок по кредитам.
3.5 Расчет предельных отклонений
При первичном анализе инвестиционного проекта необходимо рассчитать
величину предельных отклонений. Это делается для того, чтобы в процессе
реализации проекта инвестор имел возможность сравнить плановые и
фактические показатели и сделать вывод о том, на какой стадии проект
61
необходимо закрыть. Это является одной из мер предотвращения риска
ликвидности.
С помощью функции «подбор параметра» в программе Microsoft Office
Excel нами была выявлена величина предельного отклонения, при котором
доходность проекта равна 0. Предельное отклонение фактической цены объекта
от плановой равно 9,89%. Это означает, что при отклонении фактической цены
более, чем на 9,89% - проект становится убыточным.
Расчеты велись при реалистичном сценарии развитии событий и 30
месячному операционному циклу.
Таблица 12 – Показатели проекта с учетом отклонения цены продажи
объекта
6
Стоимость объекта недвижимости
2 033 725
Финансируемая банком часть проекта
Собственные средства при покупке
квартиры
Ставка кредита (%)
Проценты по кредиту за период
Общая сумма инвестиций
Цена продажи квартиры на конец
цикла
Прибыль до налогов
Налог
Чистая прибыль
ROI
1 768 000
265 725
0,13
114 920
380 645
1 941 871
-206 775
0
-206 775
-24%
Длительность цикла (мес.)
12
18
24
2 033
2 033
2 033
725
725
725
1 768
1 768
1 768
000
000
000
265 725
0,13
229 840
495 565
2 072
530
-191 035
0
-191 035
8%
265 725
0,13
344 760
610 485
2 387
915
9 430
566
9 430
58%
265 725
0,13
459 680
725 405
2 523
080
29 675
1 781
29 675
67%
30
2 033
725
1 768
000
265 725
0,13
574 600
840 325
2 703
300
94 975
5 699
94 975
80%
В данной таблице указаны цены продажи квартиры на конец цикла с
учетом отклонения 9,89%, при котором показатель NPV = - 8 руб., что
максимально приближено к 0. Субъективным мнением инвестора была
установлена максимальная величина отклонения в размере 5%, то есть при
отклонении фактической цены от плановой на 5% - инвестор будет продавать
объект недвижимости и закрывать проект. В настоящий момент, на 6 месяц
существования проекта, цена объекта составляет 2.155.000 рублей, что
62
соответствует плановому показателю. Исходя их этого, проект нужно
продолжать и ежемесячно анализировать рынок недвижимости, в частности,
аналогичные объекты недвижимости.
Выводы по разделу: на наш взгляд ситуация на рынке недвижимости
способствует реализации реалистичного сценария развития проекта. Россия
сохраняет свое влияние на международной арене, санкции, направленные в
сторону России, возможно, сохранятся на том же уровне, но не будут
ужесточены [31]. Все факторы в совокупности говорят о том, что проект будет
стремиться от пессимистичного к реалистичному сценарию. Оптимистичный
же сценарий возможен с очень малой долей вероятности, поскольку события,
происходящие в России и на рынке недвижимости, в частности, не
предполагают резкого роста стоимости недвижимости на рынке СанктПетербурга. К тому же, вероятность реализации оптимистичного сценария
крайне мала, так как в российской экономике нет средств, которые могли бы
стимулировать восстановление цен. Нет оснований предполагать, что цена на
нефть в ближайшем будущем возрастет, не приходится рассчитывать и на
приток зарубежных инвестиций в российскую экономику.
Мы также допускаем, что при стремлении показателей проекта к
реалистичному сценарию, они могут совпасть только частично, к примеру,
темп роста цены будет недостаточным, в связи с чем, проект нужно будет
закрывать раньше, на 18 - ом или на 24 - ом месяце существования. Для того,
чтобы
выявить
необходим
момент
постоянный
оптимального
мониторинг
момента
рынка
с
прекращения
указанием
проекта,
отклонений
фактической цены от плановой.
3.5
Анализ рисков
В данном инвестиционном проекте имеется ряд рисков. Как известно,
риск напрямую связан с доходностью, причем прямо пропорционально: чем
63
больше уровень дохода – тем больше уровень риска. Понятие рискованность
инвестиционного проекта представляет собой возможность отклонения суммы
будущих денежных поступлений от ожидаемого потока. Чем больше
показатель отклонения, тем проект считается более рискованным [41, c.188].
Риски данного инвестиционного проекта оценены качественными и
количественными методами. Используемые качественные методы: метод
аналогий, проверка должной добросовестности, причинно – следственный
анализ. Помимо качественных методов использовались и количественные
методы, такие как корректировка нормы дисконтирования, анализ значений
показателей
эффективности
и
динамики
денежного
потока,
анализ
чувствительности и анализ предельных отклонений, анализ сценариев.
Инвестируя в жилую строящуюся недвижимость, нами было выбрано не
высокая плановая доходность, а максимальное сокращение уровня риска. Ниже
представлена таблица, содержащая в себе основные риски, степени влияния
риска на проект и степень вероятности возникновения.
Таблица 13 – Риски, их влияние на проект и вероятность
возникновения*
Риск
Банкротство компании –
застройщика
Мошенничество
со
стороны компании застройщика
Неприемлемое
для
жизни
качество
постройки
Существенный
срыв
сроков строительства
Риск ликвидности
Низкий уровень роста
стоимости
Форс – мажор
Влияние на проект
Вероятность
возникновения
Катастрофическое
Средняя
Катастрофическое
Средняя
Катастрофическое
Средняя
Катастрофическое
Средняя
Катастрофическое
Средняя
Среднее
Средняя
Катастрофическое
Низкая
*Составлена на основе Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость /
А. Цогоев. – 2 –е изд., доп. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – 174 с.
64
Как видно из таблицы 12, абсолютное большинство рисков оказывают на
проект катастрофическое влияние, то есть при наступлении риска проект теряет
экономическую привлекательность и становится убыточным для инвестора.
Как отмечалось ранее, данный вид инвестирования сопряжен с высокими
рисками. На некоторые из перечисленных рисков инвестор имеет прямое или
косвенное влияние, на некоторые виды рисков инвестор повлиять не может. За
исключением форс – мажорных обстоятельств, инвестор имеет влияние на все
перечисленные риски и может предпринимать соответствующие меры для
минимизации и предотвращения риска.
Предупреждение риска.
Такие риски как банкротство компании – застройщика, мошенничество
со стороны компании – застройщика, неприемлемое для жизни качество
постройки и существенный срыв сроков строительства, обладающие
катастрофическим влиянием на проект и средней степенью вероятности
возникновения, связаны с правильным выбором компании застройщика. При
правильном выборе компании – застройщика вероятность возникновения
вышеперечисленных рисков значительно снижается. Ниже приведен список
мероприятий, направленных на анализ строительных компаний и выявления
наиболее благонадежных. При оценке компании уделялось особое внимание
следующим факторам [11, c.56]:
1)
Стаж работы компании на рынке;
2)
Количество завершенных объектов;
3)
Доля проектов, завершенных в заявленный срок;
4)
Форма договора, по которой работает компания;
5)
Род деятельности компании;
6)
Реальный срок сдачи объекта в эксплуатацию.
В результате проведения анализа нами была выбрана инвестиционно строительная компания «Setl City», входящая в финансово – промышленный
65
холдинг «Setl Group», который объединяет ряд компаний и предприятий,
действующих на территории России и за ее пределами [23].
Таблица 14 – показатели компании Setl City*
Стаж работы компании на рынке
Количество завершенных объектов
Доля проектов, завершенных в заявленный срок
Форма договора (жилая недвижимость)
Род деятельности компании
21 год
38
90%
ДДУ
Строительство жилой недвижимости в
Северо-Западном регионе
*Показатели рассчитаны на основе данных инвестиционно – строительной
компании Setl City, http://setlcity.ru
Компания начала свою работу с 1994 года. По стажу работы компании на
рынке можно судить о том, насколько компания надежна и как относится к
своим обязательствам. Более чем двадцатилетний стаж компании дает право
считать компанию «Setl City» надежным застройщиком.
За время работы на рынке компания успешно завершила тридцать восемь
объектов жилой недвижимости и два объекта коммерческой недвижимости,
девяносто процентов из которых были сданы в заявленный срок или ранее.
Форма договора, по которой компания реализует объекты – договор
долевого участия. Данная форма договора представляет собой альтернативу
договору о вступлении в жилищно – строительный кооператив. Факт, что
компания реализует объекты по договору долевого участия предотвращает риск
мошенничество со стороны компании – застройщика. Договор долевого
участия защищает интересы приобретателей недвижимости и имеет ряд
неоспоримых преимуществ [6]:
1.
В ДДУ в обязательном порядке указывается срок передачи объекта
дольщику, также указаны штрафные санкции при нарушении данного
срока;
2.
В ДДУ предусмотрены порядок и сроки, в течении которых деньги
должны быть возвращены дольщику, при этом независимо от того, по
66
чьей вине / инициативе расторгнут договор. Запрещено удерживать из
суммы выплат суммы неустоек и штрафов.
3.
Компании – застройщики несут ответственность перед дольщиком,
которая не может быть уменьшена договором.
Риск ликвидности и низкий уровень роста стоимости зависят, в большой
степени, от правильно выбранного объекта инвестирования. Выбранный объект
инвестирования удовлетворяет следующим критериям:
 Малый метраж квартиры;
 Эконом – класс жилья;
 Высокое качество постройки;
 Развитая инфраструктура;
 Форма договора – ДДУ;
 Хорошая репутация строительной компании.
Так как объект удовлетворяет вышеперечисленным критериям, это
предотвращает риск ликвидности и низкий уровень роста стоимости.
Завершая данную главу можно отметить, что основным элементом в
стратегии инвестирования в жилую недвижимость является правильный выбор
объекта. От правильного выбора объекта напрямую зависит эффективность
вложенных средств. К тому же, правильный выбор компании – застройщика
позволяет минимизировать большую часть рисков, таких как мошенничество,
срыв сроков строительства, банкротство компании и т.д. Дополнительным
подтверждением того, что нами была правильно выбрана компания –
застройщик является новость о том, что компания «Setl City» 20.04.2015
объявлена лучшей компанией – застройщиком в Северо-Западном регионе по
итогам 2014 года [30].
Подводя итог расчетам инвестиционного проекта можно заключить, что
проект является экономически привлекательным даже во время кризиса и
волнений на рынке недвижимости. Произведенные расчеты позволяют оценить
ситуацию и помочь инвестору принять решение о целесообразности
67
продолжения или прекращения инвестиционного проекта. В настоящий момент
ситуация развивается таким образом, что проект является экономически
прибыльным
и
способным
генерировать
прибыль.
Однако
инвестору
необходимо периодически анализировать рынок недвижимости, для того,
чтобы понимать в какой момент времени закрытие проекта окажется наиболее
выгодным.
68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основе проведенных исследований можно сделать вывод о том, что в
настоящий момент рынок недвижимости в России и, в частности, в СанктПетербурге,
находится
в
состоянии
стагнации.
При
изменившихся
политических и экономических факторах спрос на все виды недвижимости
сократился, а ипотечные кредиты стали менее доступны для большинства
населения.
Тем не менее, при использовании определенных технологий, рынок
недвижимости может предложить инвесторам высокую доходность на
вложенный капитал. При правильном подходе инвестирование в жилую
строящуюся недвижимость способно приносить пассивный денежный поток
инвестору.
В третьей главе данной выпускной квалификационной работы проведен
анализ
инвестиционного
проекта,
в
ходе
которого
выявлены
риски,
преимущества и основные экономические показатели, используемые для
принятия решения о реализации проекта.
Риски проекта:
 Снижение или низкий рост стоимости объекта недвижимости;
 Срыв заявленных сроков строительства объекта;
 Банкротство строительной компании.
Вышеперечисленные риски могут оказать негативное влияние на
инвестиционный проект, поэтому в третьей главе мы привели ряд мероприятий,
нацеленных на минимизацию этих и других рисков.
Преимущества проекта:
 Грамотный выбор компании – застройщика;
 Обоснованный выбор инвестиционного объекта;
 Объект выбран с учетом ключевых критериев, приведенных в
третьей главе данной работы;
69
 Привлеченные заемные средства увеличивают рентабельность
собственного капитала;
 Проект учитывает три сценария развития;
 Расчеты
содержат
показатели
предельных
отклонений,
в
соответствии с которым инвестор может принимать решения;
 Инвестиционный проект облагается налогом по упрощенной
системе налогообложения;
 NPV = 208 745 рублей;
 IRR = 18,99%;
 PI = 1,79;
 ROI = 115%.
Положительный показатель NPV свидетельствует об инвестиционной
привлекательности проекта. Показатели IRR, PI и ROI свидетельствуют о
высокой доходности и рентабельности проекта.
В
третьей
главе
данной
выпускной
квалификационной
работы
рассмотрены три сценария развития событий: пессимистичный, реалистичный
и оптимистичный. В соответствии со сценариями меняются экономические
показатели проекта. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости
Санкт-Петербурга, мы пришли к выводу, что с большей долей вероятности
проект будет развиваться по реалистичному сценарию.
Таким образом, исходя из рассчитанных показателей, проект является
прибыльным и способным генерировать пассивный доход инвесторам.
70
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1.
Гражданский Кодекс РФ//Консультант плюс
2.
Земельный Кодекс РФ//Консультант плюс
3.
Налоговый Кодекс РФ //Консультант плюс
4.
ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»//Консультант плюс
5.
ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.04.2015)
6.
ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и
о внесении изменений в некторые законодательные акты Российской
Федерации" // Консультант Плюс
7.
Асаул А. Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2007
8.
Вечер
Н.Ф.,
Ольховский
А.А.
Инвестиции
в
коммерческую
недвижимость. Жизненный цикл объекта. СПб.: Издательский дом
Бизнес-пресса, 2005 – 240 с.
9.
Грэм Б. Разумный инвестор: Полное руководство по стоимостному
инвестированию / Б. Грэм; Пер. с англ. – М.: Альпина Паблишер, 2014 –
568 с.
10.
Грязнова Г.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / А.Г. Грязнова,
М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н.
Щербакова – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003 – 544 с.
11.
Дурнев А. Инвестирование в недвижимость. Как заработать без
стартового капитала на чужих деньгах / А. Дурнев, А. Бородин и Е.
Малик – Ростов н/Д: Феникс, 2013 – 160 с.
12.
Мазур И.И. Девелопмент. / М.: Экономика, 2004 – 340 с.
71
13.
Нидерхоффер В., Кеннер Л. Практика биржевых спекуляций / В.
Нидерхоффер, Л. Кеннер – М. Альпина Паблишер, 2012 – 504 с.
14.
Перельман Е., Штейн В. Куда вложить деньги / Е. Перельман, В. Штейн
– и.д. Вильямс, 2013 – 400 с.
15.
Петрушина В., Бойцова М. Операции с недвижимостью / Харьков: и. д.
Фактор, 2007 – 208 с.
16.
Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный
экономический словарь / Б. А. Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б.
Стародубцева; под общ. ред. Б. А. Райзберга. - 6-е изд., перераб. и доп. М.: Инфра - М, 2013 - 512 с.
17.
Теплова, Т. В. Финансовые решения: стратегия и тактика: учеб. пособие /
Т. В. Теплова. – М.: ИЧП "Издательство Магистр", 2008. – 264 с.
18.
Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость / А. Цогоев. – 2 –е изд.,
доп. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – 174 с.
19.
Бобашев С. Рынок недвижимости в кризис: ждем снижения цен
[Электронный
ресурс]
//
БН
–
Газета
http://www.bn.ru/articles/2015/01/16/209718.html, 20.01.2015
20.
Гордеева Ю. Что ждет российский рынок недвижимости в 2015 году
[Электронный
ресурс]
//
РБК
Недвижимость
http://realty.rbc.ru/experts/03/03/2015/562949994189110.shtml, 03.03.2015
21.
Демчук К. Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный
доход
[Электронный
ресурс]
//
http://www.e-
xecutive.ru/knowledge/announcement/1802581/?page=0
22.
Денисенко Е. Кирпич, панель, монолит: найди отличия [Электронный
ресурс] // БН - газета http://www.bn.ru/articles/2014/03/24/159318.html,
30.04.2015
23.
Инвестиционно – строительная компания Setl City, http://setlcity.ru
24.
Исследования Colliers International
25.
Исследования Jones Lang LaSalle
72
26.
Обзор рынка недвижимость по итогам апреля // Аналитический центр
IRN.ru http://www.irn.ru/news/99299.html/, 02.05.2015
27.
Общие тенденции на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга, Центр
Исследований и Аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», апрель 2015.
28.
Общие тенденции на вторичном рынке квартир Санкт-Петербурга, Центр
Исследований и Аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», апрель 2015.
29.
Общие тенденции на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга
и Ленинградской области, Центр Исследований и Аналитики ГК
«Бюллетень Недвижимости», март 2015.
30.
Сперанский Д. Трудный квартал – итоге продаж на загородном рынке
[Электронный
ресурс]
//
Загород.ру
http://zagorod.ru/spb/articles/2015/04/24/estate/trudnyiy_kvartal/, 24.04.2015
31.
Табак М. G7 считает необходимым сохранение санкций против России
[Электронный
ресурс]
//
РИА
Новости
http://ria.ru/world/20150529/1067148806.html, 29.05.2015
32.
Тимофеев Т. Анализ и оценка рисков инвестиционных объектов
[Электронный ресурс] // Финансовый Директор http://fd.ru/articles/38763analiz-i-otsenka-riskov-investitsionnyh-proektov
33.
Фонтанка.ру Setl City признана лучшим застройщиком жилья комфорт –
класса
[Электронный
ресурс]
//
Фонтанка.ру
http://www.fontanka.ru/2015/04/20/045, 25.04.2015
34.
Яковлева П. Зима на первичке: тренд на понижение [Электронный
ресурс] // БН - Газета http://www.bn.ru/articles/2015/03/05/214179.html,
05.03.2015
35.
Colliers International Обзор рынка недвижимости Санкт – Петербурга;
Торговая недвижимость, I квартал 2015 года.
36.
Barnett, G. W. Are you dumb enough to be rich? : The amazingly simple way
to make millions in real estate / G. William Barnett II ; foreword by Robert G.
Allen – 2008, 204 p.
73
37.
Baum A. Commercial Real Estate Investment: A Strategic Approach / Short
Run Press, Exeter – 2009 – 332 p.
38.
Brown R. J. Private Real Estate Investment Data Analysis and Decision
Making / R. Brown – 2008 – 310 p.
39.
Boyer J. A. Real Estate Investment Trusts: Development, Successful
Management, and Transactions / J. A. Boyer, Vantage Press, 2005 – 122 p.
40.
Burton G. M.. The Random Walk Guide To Investing / M. Burton – 2007 –
246 p.
41.
Chan S.H., Erickson J., Wang K. Real Estate Investment Trusts: Structure,
Performance, and Investment Opportunities / Oxford University Press, USA 2002 – 230 p.
42.
Dolan R. & Campbell D. R. & Franklin D. Buying US real estate: the proven
and reliable guide for Canadians / R. Dolan – 2015 – 185 p.
43.
Geltner D.M. Commercial Real Estate Analysis and Investments: Analysis &
Investments / Thompson South-Western - 2007 – 880 p.
44.
Grabel G. Wealth opportunities in commercial real estate : management,
financing and marketing of investment properties / G. Grabel – 2009 – 250 p.
45.
Haight T., Singer D. The Real Estate Investment Handbook / T. Haight – 2008
– 232 p.
46.
Hines, M. A. Japan real estate investment / M.A. Hines – 2008 – 185 p.
47.
Imperial R. Getting Started in Real Estate Investment Trusts / Published by
John Wiley and Sons, Inc., Hoboken, Ney Jersey – 2006 – 123 p.
48.
Lombardi S. M. Real estate investment market / S.M. Lombardi – 2010 – 294
p.
49.
Lynn, D. J. Emerging market real estate investment: investing in China, India,
and Brazil / D. J. Lynn – 2012 – 301 p.
50.
McElroy K. The ABCs of property management / K. McElroy – 2014 -215 p.
51.
Parker, D. Global real estate investment trusts: people, process and
management / D. Parker – 1st ed. A John Wiley & Sons, Ltd., Publication –
2011 – 256 p.
74
52.
Peca S.P. Real Estate Development and Investment: A Comprehensive
Approach / Published by John Wiley and Sons, Inc., Hoboken, Ney Jersey –
2009 – 385 p.
53.
Ricks B. Real estate investment: the investment process, investment
performance and Federal tax policy / B. Ricks – 2012 – 518 p.
54.
Shemin R. 40 days to success in real estate investing / Published by John
Wiley and Sons, Inc., Hoboken, Ney Jersey – 2005 – 289 p.
75
ПРИЛОЖЕНИЕ
Приложение 1
Экономические показатели проекта в соответствии с пессимистичным
сценарием
6
Стоимость
объекта
недвижимости
Финансируема
я банком часть
проекта
Собственные
средства при
покупке
квартиры
Ставка кредита
(%)
Проценты по
кредиту за
период
Общая сумма
инвестиций
Цена продажи
квартиры на
конец цикла
Прибыль до
налогов
Налог
Чистая
прибыль
ROI
Длительность цикла (мес.)
12
18
24
30
2 033 725
2 033 725
2 033 725
2 033 725
2 033 725
1 768 000
1 768 000
1 768 000
1 768 000
1 768 000
265 725
265 725
265 725
265 725
265 725
0,13
0,13
0,13
0,13
0,13
114 920
229 840
344 760
459 680
574 600
380 645
495 565
610 485
725 405
840 325
2 155 000
2 200 000
2 300 000
2 400 000
2 450 000
6 355
381
-63 565
0
-78 485
0
-93 405
0
-158 325
0
5 974
32%
-63 565
-78 485
-93 405
-158 325
76
Приложение 2
Показатели проекта в соответствии с пессимистичным сценарием и без
заемных средств
Инвестиция собственных средств
Выручка от продажи квартиры
Проценты по кредиту
Возврат тела долга
Налог
FCF
Discounted FCF
NPV
PI
IRR
0 мес.
265 725,00
6 мес.
2 155 000,00
114 920,00
1 768 000
381
-265 725,00
-265725
271 698,70
256404,267
-9 321
0,964923387
2%
БЕЗ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ
Стоимость объекта недвижимости
Собственные средства при покупке квартиры
Цена продажи квартиры на конец цикла
Прибыль до налогов
Налог
Чистая прибыль
ROI
Величина показателя
2 033 725
2 033 725
2 155 000
121 275
7276,5
113 999
5,96%
Инвестиция собственных средств
0 мес
2 033
725
2 155
000,00
7276,5
Выручка от продажи квартиры
Налог
FCF
Discounted FCF
NPV
PI
IRR
6 мес
-2 033
725,00
-2 033
725,00
2 147
723,50
2 045
450,95
11
725,95
1,01
5,61%
77
Приложение 3
Экономические показатели проекта по оптимистичному сценарию
6
Стоимость объекта
недвижимости
Финансируемая банком часть
проекта
Собственные средства при
покупке квартиры
Ставка кредита (%)
Проценты по кредиту за
период
Общая сумма инвестиций
Цена продажи квартиры на
конец цикла
Прибыль до налогов
Налог
Чистая прибыль
ROI
Длительность цикла (мес.)
12
18
24
30
2 033 725
2 033 725
2 033 725
2 033 725
2 033 725
1 768 000
1 768 000
1 768 000
1 768 000
1 768 000
265 725
0,13
265 725
0,13
265 725
0,13
265 725
0,13
265 725
0,13
114 920
380 645
229 840
495 565
344 760
610 485
459 680
725 405
574 600
840 325
2 155 000
6 355
381
5 974
32%
2 400 000
136 435
8 186
128 249
74%
2 750 000
371 515
22 291
349 224
117%
3 000 000
506 595
30 396
476 199
133%
3 200 000
591 675
35 501
556 175
139%
78
Приложение 4
Показатели проекта в соответствии с оптимистичным сценарием
Период
Инвестиция собственных
средств
Выручка от продажи
квартиры
Проценты по кредиту
Возврат тела долга
Налог
FCF
Discounted FCF
NPV
PI
IRR
0 мес.
265
725,00
6 мес.
12 мес.
18 мес.
24 мес.
30 мес.
3 200 000
574 600
1 768 000
35 501
-265
725,00
-265
725,00
0,00
0,00
0,00
0,00
821 900
615 187
349 462
2,32
25,34%
79
Приложение 5
Показатели проекта в соответствии с оптимистичным сценарием и без
заемных средств
Величина показателя
БЕЗ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ
Стоимость объекта недвижимости
Собственные средства при покупке квартиры
Цена продажи квартиры на конец цикла
Прибыль до налогов
Налог
Чистая прибыль
ROI
Период
Инвестиция
собственных
средств
Выручка от
продажи
квартиры
Налог
FCF
Discounted
FCF
NPV
PI
IRR
0 мес.
2 033 725
2 033 725
3 200 000
1 166 275
69 977
1 096 299
57,35%
6 мес.
12 мес.
18 мес.
24 мес.
30 мес.
2 033 725
3 200 000
192000
-2 033 725
-2 033 725
0
0
0
0
3 008 000
2 356 847
323 122
1,16
8,14%
80
Приложение 6
Сравнение инвестиционных объектов
Показатель
Стоимость квартиры
Площадь
Стоимость 1м2
Наименование компании
Форма договора
Стоимость бронирования
Стоимость оформления
переуступки
Дополнительные платежи
и комиссии
Отделка
Сроки
Срок сдачи
Оценка стоимости
(аналогичные квартиры
рядом)
Удаленность от станции
метро (мин.)
Стоимость квартир на
аналогичном этапе
Стоимость квартиры
через 12 месяцев
Стоимость на вторичном
рынке
Мурино ЖК "Мой
Город" дом 4
1780
1720
27
24,7
65,92592593
69,63562753
Морошкино - 1
Мурино ЖК
"Охтинская Дуга"
1820
32
56,875
Мурино ЖК
"Краски Лета"
1710
24
71,25
Десяткино 2.0
1673
27,89
59,98565794
Normann
Полис Групп
ЗапСтрой
Полис Групп
Normann
ДДУ
ДДУ
ДДУ
ДДУ
ДДУ
50
50
0
0
0
30
5
5
50
50
ЖК Чистое
небо
2033
25,23
80,57867618
Каменка
(SetlCity)
ДДУ
50
0 нет
0
Нет
Черновая
отделка
Отделка под
чистовую
Нет
Чистовая
отделка
Чистовая
отделка
Чистовая
отделка
I кв. 2016
IV кв. 2015
IV кв. 2015
IV кв. 2016
IV кв. 2016
I кв. 2017
5
10
0
10
10
10
10
10
20
2300
2210
2300
1700
2300
2800
2400
2300
2300
2300
2300
2300
3000
2500
2800
2500
2330
3000
81